上半年房企投资盘点：以销定投谨慎拿地，聚焦一二线高能级城市

出品｜公司研究室

文｜曲奇

2024年上半年，房地产“救市”政策频出，限制性政策陆续放宽甚至取消。然而，房地产市场仍呈供需两弱的特征，整体偏冷与局部火热并存。

根据多家市场机构发布的数据，上半年百强房企销售额同比下滑约四成，这些企业仅有三成在投资端有所作为，七成选择按兵不动。

在当前的市场行情下，房企拿地更加聚焦和谨慎，国央企及地方城投仍在担当拿地主力，仅滨江集团、龙湖集团等少数民营房企仍保持活跃。

500亿以上房企仅剩10家

2024年已经过半，房地产“救市”政策频出，全国各地楼市陆续放宽甚至取消限制性购房政策。根据中指研究院数据，2024年上半年，TOP100房企全口径销售额为20834.7亿元，同比下降41.6%；TOP100房企权益销售额为14641.6亿元，权益销售面积为7961.5万平方米。

按阵营划分，TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，同比下降33.2%，降幅为各阵营房企中最小。

从上半年的销售表现来看，央企、国企继续主导房地产市场，前十之中民营房企仅有滨江集团和龙湖集团两家。

2024年上半年，保利发展以1733.0亿元销售额稳居第一，但与去年同期2366亿元销售额相比下滑26.8%。保利发展也是唯一一家超过1500亿的房企。

此外，千亿级别以上房企还包括中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口。中海地产超过万科成为行业第二，万科退居第三，两家公司销售额分别为1483.0亿元和1267.2亿元。

上半年，绿城中国销售额1265.1亿元，同比减少5.7%，降幅为TOP10中最小，排名也由去年同期的第7名升至第4名。

华润置地销售额为1227.0亿元，略低于绿城中国，排名由第4降至第5。招商蛇口继续排在第6位，上半年销售额为1009.5亿元，成为千亿房企“守门员”。

总体来看，2024年上半年，千亿房企仅剩6家，与2023年同期相比减少1家。500亿到1000亿之间的房企仅剩4家，与去年同期相比减少6家。

上半年，500亿以上的房企包括建发房产、滨江集团、越秀地产和龙湖集团，四家公司销售额分别为660.6亿元、582.3亿元、557.0亿元、511.3亿元。

其中，广州市地方国企越秀地产首次跻身前十，曾经多年位居行业第一的碧桂园，在去年出险之后销售额锐减，上半年销售额332.0亿，排名已跌出前十，位于第16位。

尽管上半年整体销售欠佳，但房企6月的销售情况较5月已有所好转。

2024年6月，TOP100房企单月销售额环比增长26.05%。其中，华润、滨江、越秀6月份环比增长超50%，保利、招商、龙湖也实现20%左右的环比增长。

百强房企仅三成拿地

2024年上半年，受市场行情影响，绝大多数房企在投资端更为谨慎。

根据克而瑞统计数据，上半年，百强房企拿地总金额为4204亿元，同比下降40%。销售榜TOP100房企中仅有三成房企拿地，七成房企按兵不动，销售榜TOP30房企的投资额占到百强房企投资总额的82%。

其中，拿地额超过100亿元的企业仅12家，比去年同期减少3家。拿地额超过200亿元的企业仅有5家，较去年减少4家，分别为建发房产、中建壹品、华润置地、滨江集团和绿城集团。

目前，还在积极拿地的房企大体可以分为四类。

第一类是以保利、华润、中海、招商蛇口等为代表的央企巨头。不过，即便是保利、中海等央企投资节奏也大幅放缓。

以保利为例，上半年拿地额为115.8亿元，同比减少70%。华润置地拿地额为238.6亿元，在今年的市场中略显激进，但同比去年仍下滑了55%。

第二类拿地大户是“建筑系”地产公司。上半年，中建壹品以239.4亿元的拿地额，位于行业第二，仅次于建发房产。

三是城投公司，如石家庄城发投、泉州城建、钱江新城等。根据克而瑞数据，上半年，石家庄城发投集团以181.8亿新增货值位于行业第15位。

第四类则是民营房企，根据诸葛数据研究中心数据，上半年，民营房企权益拿地额仅为18%。在多数民营房企已停止拿地的情况下，龙湖集团、滨江集团是行业为数不多还在积极扩充土储的民营房企。

根据克而瑞数据，上半年，滨江集团拿地额为222.7亿元，位于行业第四，但同比降幅为44%；龙湖集团上半年拿地额为89.0亿，同比减少7%，也是TOP10中拿地金额同比降幅最小的房企。

作为民营房企的代表，龙湖与滨江的拿地策略截然不同。

2024年上半年，滨江集团共新增土地储备项目10个，均位于杭州。龙湖集团新增7宗地块，分别位于北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山等7个城市。

滨江集团选择深耕“大本营”杭州，龙湖集团则选择在多个一二线城市投资。

土地是房企未来销售的“粮仓”，房企当前若还能保持一定的投资强度，也将为其未来业绩提供有效保障。

聚焦一二线、以销定投成共识

在投资端收缩的情况下，相较于前两年“不拿错地”的投资思路，当前房企对土地的价值判断趋向于一致，聚焦核心城市核心区域已成为共识。

从土地出让金看，上半年，北京以783.7亿元位居全国第一，占比近14%；杭州以660.8亿元位居第二；上海以441亿元位居第三。此外，西安、成都、南京等也是房企拿地大城。

对于优势地区的优质地块，房企投资积极性较高，竞争也更加激烈。上半年，上海、杭州、北京等地的多宗优质地块价格触顶或溢价率在30%以上。

以杭州为例，6月底结束的第七批土拍，因出让的两宗地块周围配套成熟，土拍热度直线攀升。

其中，滨江集团以12.49亿元竞得拱墅区申花庆隆单元地块，楼面价41716元/㎡，溢价率22.57%；绿城中国以15.81亿元竞得滨江区西兴单元地块，楼面价40105元/㎡，溢价率33.87%。

不过，房企保持投资强度的关键在于，房企本身有比较雄厚的财务盘面和高质量发展的战略作为保障。

以龙湖为例，2024年新增的经营性物业贷超过200亿元，持续增长的经营性收入为其贡献了稳定的现金流。不过即便如此，龙湖集团还是强调要在保证现金流安全的前提下“以销定投”。

6月，龙湖管理层在股东大会上透露，龙湖在拿地策略上会“以销定支”，严守投资刻度，优中选优，把握好投资节奏。在投资的城市选择方面，会高度聚焦在一、二线高能级城市，同时也会密切关注政策和市场的变化。

上半年拿地额排在第3的绿城中国也秉持以销定投的准则。3月，绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上称，“绿城会看地价高低和市场形势，不会因为要达到比较高的投资货值目标，而放松投资端的要求，还是会紧扣现金流，以销定投。”

土地储备是房企经营的“弹药”，如今企业纳储力度的大小，势必会影响未来的销售格局。

瑞银地产首席分析师林镇鸿表示，他在评级房企未来时会着重关注两点。一是会非常看重哪家房企转变了商业模式，增加了商业地产的敞口，则可以产生更多的租金收入，让公司免受住房需求周期性调整影响。另一点是，哪些房企仍在购地，因为这决定了三四年后的盈利前景。