上半年房企投资盘点:以销定投谨慎拿地,聚焦一二线高能级城市
出品|公司研究室
文|曲奇
2024年上半年,房地产“救市”政策频出,限制性政策陆续放宽甚至取消。然而,房地产市场仍呈供需两弱的特征,整体偏冷与局部火热并存。
根据多家市场机构发布的数据,上半年百强房企销售额同比下滑约四成,这些企业仅有三成在投资端有所作为,七成选择按兵不动。
在当前的市场行情下,房企拿地更加聚焦和谨慎,国央企及地方城投仍在担当拿地主力,仅滨江集团、龙湖集团等少数民营房企仍保持活跃。
500亿以上房企仅剩10家
2024年已经过半,房地产“救市”政策频出,全国各地楼市陆续放宽甚至取消限制性购房政策。根据中指研究院数据,2024年上半年,TOP100房企全口径销售额为20834.7亿元,同比下降41.6%;TOP100房企权益销售额为14641.6亿元,权益销售面积为7961.5万平方米。
按阵营划分,TOP10房企销售额均值为1029.6亿元,同比下降33.2%,降幅为各阵营房企中最小。
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从上半年的销售表现来看,央企、国企继续主导房地产市场,前十之中民营房企仅有滨江集团和龙湖集团两家。
2024年上半年,保利发展以1733.0亿元销售额稳居第一,但与去年同期2366亿元销售额相比下滑26.8%。保利发展也是唯一一家超过1500亿的房企。
此外,千亿级别以上房企还包括中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口。中海地产超过万科成为行业第二,万科退居第三,两家公司销售额分别为1483.0亿元和1267.2亿元。
上半年,绿城中国销售额1265.1亿元,同比减少5.7%,降幅为TOP10中最小,排名也由去年同期的第7名升至第4名。
华润置地销售额为1227.0亿元,略低于绿城中国,排名由第4降至第5。招商蛇口继续排在第6位,上半年销售额为1009.5亿元,成为千亿房企“守门员”。
总体来看,2024年上半年,千亿房企仅剩6家,与2023年同期相比减少1家。500亿到1000亿之间的房企仅剩4家,与去年同期相比减少6家。
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上半年,500亿以上的房企包括建发房产、滨江集团、越秀地产和龙湖集团,四家公司销售额分别为660.6亿元、582.3亿元、557.0亿元、511.3亿元。
其中,广州市地方国企越秀地产首次跻身前十,曾经多年位居行业第一的碧桂园,在去年出险之后销售额锐减,上半年销售额332.0亿,排名已跌出前十,位于第16位。
尽管上半年整体销售欠佳,但房企6月的销售情况较5月已有所好转。
2024年6月,TOP100房企单月销售额环比增长26.05%。其中,华润、滨江、越秀6月份环比增长超50%,保利、招商、龙湖也实现20%左右的环比增长。
百强房企仅三成拿地
2024年上半年,受市场行情影响,绝大多数房企在投资端更为谨慎。
根据克而瑞统计数据,上半年,百强房企拿地总金额为4204亿元,同比下降40%。销售榜TOP100房企中仅有三成房企拿地,七成房企按兵不动,销售榜TOP30房企的投资额占到百强房企投资总额的82%。
其中,拿地额超过100亿元的企业仅12家,比去年同期减少3家。拿地额超过200亿元的企业仅有5家,较去年减少4家,分别为建发房产、中建壹品、华润置地、滨江集团和绿城集团。
目前,还在积极拿地的房企大体可以分为四类。
第一类是以保利、华润、中海、招商蛇口等为代表的央企巨头。不过,即便是保利、中海等央企投资节奏也大幅放缓。
以保利为例,上半年拿地额为115.8亿元,同比减少70%。华润置地拿地额为238.6亿元,在今年的市场中略显激进,但同比去年仍下滑了55%。
第二类拿地大户是“建筑系”地产公司。上半年,中建壹品以239.4亿元的拿地额,位于行业第二,仅次于建发房产。
三是城投公司,如石家庄城发投、泉州城建、钱江新城等。根据克而瑞数据,上半年,石家庄城发投集团以181.8亿新增货值位于行业第15位。
第四类则是民营房企,根据诸葛数据研究中心数据,上半年,民营房企权益拿地额仅为18%。在多数民营房企已停止拿地的情况下,龙湖集团、滨江集团是行业为数不多还在积极扩充土储的民营房企。
根据克而瑞数据,上半年,滨江集团拿地额为222.7亿元,位于行业第四,但同比降幅为44%;龙湖集团上半年拿地额为89.0亿,同比减少7%,也是TOP10中拿地金额同比降幅最小的房企。
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作为民营房企的代表,龙湖与滨江的拿地策略截然不同。
2024年上半年,滨江集团共新增土地储备项目10个,均位于杭州。龙湖集团新增7宗地块,分别位于北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山等7个城市。
滨江集团选择深耕“大本营”杭州,龙湖集团则选择在多个一二线城市投资。
土地是房企未来销售的“粮仓”,房企当前若还能保持一定的投资强度,也将为其未来业绩提供有效保障。
聚焦一二线、以销定投成共识
在投资端收缩的情况下,相较于前两年“不拿错地”的投资思路,当前房企对土地的价值判断趋向于一致,聚焦核心城市核心区域已成为共识。
从土地出让金看,上半年,北京以783.7亿元位居全国第一,占比近14%;杭州以660.8亿元位居第二;上海以441亿元位居第三。此外,西安、成都、南京等也是房企拿地大城。
对于优势地区的优质地块,房企投资积极性较高,竞争也更加激烈。上半年,上海、杭州、北京等地的多宗优质地块价格触顶或溢价率在30%以上。
以杭州为例,6月底结束的第七批土拍,因出让的两宗地块周围配套成熟,土拍热度直线攀升。
其中,滨江集团以12.49亿元竞得拱墅区申花庆隆单元地块,楼面价41716元/㎡,溢价率22.57%;绿城中国以15.81亿元竞得滨江区西兴单元地块,楼面价40105元/㎡,溢价率33.87%。
不过,房企保持投资强度的关键在于,房企本身有比较雄厚的财务盘面和高质量发展的战略作为保障。
以龙湖为例,2024年新增的经营性物业贷超过200亿元,持续增长的经营性收入为其贡献了稳定的现金流。不过即便如此,龙湖集团还是强调要在保证现金流安全的前提下“以销定投”。
6月,龙湖管理层在股东大会上透露,龙湖在拿地策略上会“以销定支”,严守投资刻度,优中选优,把握好投资节奏。在投资的城市选择方面,会高度聚焦在一、二线高能级城市,同时也会密切关注政策和市场的变化。
上半年拿地额排在第3的绿城中国也秉持以销定投的准则。3月,绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩会上称,“绿城会看地价高低和市场形势,不会因为要达到比较高的投资货值目标,而放松投资端的要求,还是会紧扣现金流,以销定投。”
土地储备是房企经营的“弹药”,如今企业纳储力度的大小,势必会影响未来的销售格局。
瑞银地产首席分析师林镇鸿表示,他在评级房企未来时会着重关注两点。一是会非常看重哪家房企转变了商业模式,增加了商业地产的敞口,则可以产生更多的租金收入,让公司免受住房需求周期性调整影响。另一点是,哪些房企仍在购地,因为这决定了三四年后的盈利前景。
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