公募REITs高质量发展样本：华夏基金华润有巢REIT构建保租房REIT“六边形战士”

作为国家住房保障体系的重要一环，保障性租赁住房关乎国计民生，获得各级政府高度重视。

2022年8月底，首批3单保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，基础设施REITs正式成为解决保障性租赁住房资金瓶颈的重要工具之一。2022年12月9日，保障性租赁住房REITs迎来扩容，首只由中央企业发行、首单市场化运营的保障性租赁住房REITs——华夏基金华润有巢REIT正式在上交所上市。

华夏基金华润有巢REIT项目底层资产是由华润置地旗下华润有巢开发经营的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，是上海松江区“001号”、“002号”保租房项目，也是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目。

保租房成REITs市场靓丽风景线

作为备受关注的创新性产品，市场对保障性租赁住房REITs资产品类高度认可。华夏基金华润有巢REIT募集时广受资金追捧，最终募集规模为12.085亿元，其比例配售前的募集规模达1,200.45亿元，网下投资者有效认购申请确认比例为0.47%，刷新公募REITs网下发售最低配售比例纪录并保持至今；公众发售配售比例为0.31%。

不仅诞生时备受关注，上市以来，保障性租赁住房REITs凭借平稳的运营表现，也成为公募REITs市场上的亮眼风景。根据公开资料，2023年沪市上市的3只保障性租赁住房REITs的大部分底层资产的出租率维持在较高水平，为其稳定的业绩表现提供有力支撑，当期可供分配金额完成率多超过同期预测，显现出较强的抗周期属性。

基金公开披露信息显示，2023年华夏基金华润有巢REIT四个季度基金层面合计收入为7,841.07万元，四个季度累计可供分配金额为6,076.14万元（完成2023年可供分配预测值的125.30%），2023年实现的分派率为5.03%。2023年8月23日及25日华夏基金华润有巢REIT向持有人进行现金分红共计派利3,923万元，此次分红金额占截止收益分配基准日（2023年6月30日）可供分配金额的99.99%。

优异业绩背后：六边形战士养成记

优异的业绩表现背后，离不开保障性租赁住房REITs基金管理人及运管机构的心血，基金持续平稳的业绩表现，源自在信息披露机制、治理机制、激励约束机制、二级市场交易机制、投资者关系管理机制和持续扩募机制六大方面积极探索和深入践行。

一、坚持公开透明、及时高效的信息披露机制。信息披露是公募REITs的重要工作，高质量的信息披露有利于投资者全面了解底层资产与基金的经营情况，更好地树立投资信心。2023年监管部门在信息披露制度上进行了全方位更新，信息披露制度已兼顾广度、深度及口径上的统一。在此基础上，华夏基金与华润有巢共同成立信息披露专项小组并制定信息披露相关制度，双方高效沟通、紧密配合，相得益彰。

二、构建多方联动、分层治理的治理机制，落实制度保障。公募REITs的治理机制较为复杂，参与机构较多，治理机制涉及持有人大会、基金管理人、ABS管理人、项目公司及外部管理机构，需要夯实制度，多方联动，分层有序完善治理结构。华夏基金、中信证券、项目公司与华润有巢签订《运营管理服务协议》委托华润有巢进行运营管理，并从经营计划与预算定制及执行、日常运营事项审批及管理等多个方面推进精细化管理，同时依托高度自动化的电子系统，实现了业财一体化，有力地保障了制度的落地与执行，保障了华润有巢市场化运营的优势。

三、实施全面考核、激发运管动力的激励约束机制。《运营管理服务协议》对华夏基金、中信证券、项目公司与华润有巢的权利义务进行了全方位的界定，同时制定了激励措施，比如约定以实际运营净收益与目标运营净收益的差额20%进行计提，实际值高于目标值时，华润有巢可获得超额激励，激励华润有巢超越目标任务。以上措施，多管齐下，促使华润有巢合法合规、勤勉尽责地为基础设施项目提供运营管理服务。

四、密切关注二级市场交易动态，积极维护市场稳定、保护投资者权益。华夏基金持续跟踪二级市场价格波动，做好有关应对工作，合法合规发布相关公告，履职尽责维护二级市场的健康发展，尽力避免极端不理性杀跌造成的价格波动风险。

五、重视投资者关系管理，增强信心，吸引多元投资。华夏基金与华润有巢在做好底层项目经营工作的同时，在投资者关系方面也从制度体系建设到实践执行做了全方位的保障。除了搭建投资者适当性制度体系，还建立了投资者分类和产品风险评级规则，以及较为完备的投资者数据库系统和投资者回访工作流程。华夏基金与华润有巢密切关注投资者需求，通过业绩说明会、投资人现场调研、走进原始权益人等多种形式，扎实做好投资者的沟通、公众宣传活动工作，建立了常态化投资者沟通机制，积极吸引多元化投资者进入。2023年华润有巢REIT先后召开3次业绩沟通会，在有巢泗泾项目现场开展投资者与媒体开放日活动，并组织了更为广泛的投资者路演活动。

六、高度关注持续扩募机制：扩大规模、滚动发展。扩募是公募REITs的生命力源泉。华润有巢从存量和增量两个方面，规划了华夏基金华润有巢REIT 可持续的扩募计划。做优存量方面，华润有巢从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待达到稳定经营状态，符合监管要求后，即刻启动扩募筹备。做实增量方面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的资产。华润有巢积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，持续提升潜在扩募资产池的规模。同时，华润有巢也在探索通过Pre-REITs模式，打造从Pre-REITs到公募REITs一体化链条，实现从开发到资管的转型。

从华夏基金华润有巢REIT等已上市的保障性租赁住房REITs的表现来看，保障性租赁住房REITs的良好社会经济效用已初步显现，在构建“六边形战士”的运管思维指导下，华夏基金华润有巢REIT仍将持续探索和创新，不断发挥专业优势和市场影响力为投资者创造更多价值，保障性租赁住房REITs未来可期！