红星美凯龙面临债务难题，资产证券化产品能否发行仍存疑

2023年12月25日，上海交易所披露，中信证券-建发-红星美凯龙上海全球家居1号店南馆项目已经获得反馈更新，计划发行总额为人民币36.41亿元。若发行成功，这将在一定程度上缓解红星美凯龙的债务压力。

但债务违约历史以及红星美凯龙下滑的业绩，让这个融资项目的前景难以预料。

债务高企下，红星美凯龙卖身建发股份

红星美凯龙曾是国内数一数二的连锁家居商场龙头，早期通过“买地-招商-收租-运营-物业升值-抵押物业-再买地”的玩法，享受到了地产增值红利。

随着房地产行业下行，红星美凯龙的母公司红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称“红星控股”）开始面临债务难题。

根据红星控股在上海清算所的债券发行人财报数据，2022年上半年，红星控股总资产1874.88亿，总负债1229.18亿，其中一年内到期的流动负债662.25亿，账上现金仅有87.56亿。因此，红星控股不得不出售红星美凯龙的股份获取流动资金。

2023年6月25日，厦门建发股份有限公司（600153.SH，简称“建发股份”）公告称，完成对红星美凯龙家居集团股份有限公司的控股权收购，以62.86亿元收购13.04亿股红星美凯龙A股股份。本次交易完成后，建发股份成为红星美凯龙的控股股东，占股29.95%，红星美凯龙实际控制人变更为建发股份。

2023年8月15日，红星美凯龙公告进行人事大调整，董事会及高层团队已完成选举换届。大批建发系核心高管进入管理层，14个席位中占了5席，创始人车建新卸任公司董事长一职，任董事、总经理。建发集团党委副书记、总经理郑永达出任红星美凯龙董事长。

在建发集团入主后，红星美凯龙的财务状况没有明显的改善。财报显示，2023年第三季度，红星美凯龙营收30.15亿元，同比下降14.51%；归属于上市公司股东的净利润为-7.11亿元。前三季度经营活动产生的现金流量净额为27.68亿元，同比下降30.37%。

红星控股的债务难题也并未得到解决。2024年1月11日，红星控股发布公告，截至2023年12月31日，公司合并范围内新增到期未能偿还的债务总规模为4.11亿元。红星控股表示，违约原因为受行业周期性下行的负面影响，叠加宏观经济环境、融资环境的不利变化，公司新增融资受限，流动性出现紧张，未能按时对付本息。目前，红星控股正与债权人协商。

此外，红星美凯龙在1月11日发布公告称，红星控股所拥有的红星美凯龙股份遭到冻结，红星控股直接持有红星美凯龙22.91%的股份，共997,595,667股，累计冻结、轮候冻结、标记的股份数为1,046,096,735 股，占红星控股所持股份总数的104.86%。

红星美凯龙计划申报CMBS，缓解债务压力

红星美凯龙同样面临债务难题，根据财报，截至2023年第三季度，红星美凯龙有息负债约为275亿，其中一年内到期的非流动负债为67.5亿，货币现金仅有36.7亿元。

建发入主并不能解决红星美凯龙的债务困难，2023年初，建发股份就表示，此次收购不会承担红星美凯龙的全部债务。因此在债务压力下，红星美凯龙加大了融资的力度。

2023年10月29日，红星美凯龙发布关于拟设立商业抵押贷款资产支持专项计划（CMBS）的公告，称其子公司新伟置业拟将所持物业上海全球家居1号店南馆作为底层资产，通过向投资者发行资产支持证券的方式募集资金并设立资产支持专项计划，规模不超过人民币40.01亿元，期限不超过8年。

红星美凯龙上海全球家居1号店

公告提到，红星美凯龙将认购100万的次级资产支持证券，大股东建发股份作为差额支付承诺人在发生约定的差额支付启动事件的情况下对专项计划费用、优先级资产支持证券的各期预期收益和应付本金的差额部分承担差额支付义务，并作为回售承诺人在本次专项计划每满 3 年对经登记确认回售的专项计划优先级资产支持证券进行赎回。这意味着在这次CMBS筹备中，建发股份为该卖场项目提供增信措施。

在公告中称，募集的资金将会被用于包括但不限于偿还底层资产存量负债、补充公司流动资金等用途。

红星美凯龙业绩持续下滑

2023年以来，红星美凯龙的业务始终不理想。

除营收下降，归母净利润亏损外，红星美凯龙的店铺数量和经营面积也在不断减少。截至2023年12月末，红星美凯龙的自营商场已经从去年年底的94家净减少至87家，委管商场从285家净减至275家。总经营面积从2023年初的2250.83万平方米减少至2023年第三季度的2195.6万平方米。

这种下滑与家居产业的回暖趋势背道而驰。2023年前三季度，我乐家居、欧派家居、志邦家居等企业均实现了业绩和营收的双增长。

红星美凯龙的经营表现，让上海全球家居1号店南馆能否真正实现连年增长打上一个问号。

2022年9月，标普对红星美凯龙下调了评级与负面观察，信用评级从“B+”下调至“B-”，认为该司未来两年现金将减少和高潜在债务到期，流动性风险增加。另一家评级机构惠誉在同一时间把红星美凯龙的独立信用状况下调至“BB-”，理由是中国房地产市场的新房销售持续疲弱叠加疫情影响，红星美凯龙经营会受到一定影响。

此外，为红星美凯龙提供增信措施的建发股份，自身遇到了难题。建发股份的业绩在今年遭遇了下滑，依靠收购红星美凯龙的并表，今年前三季度，建发股份归母净利润为124.21亿元，同比增长238.52%。在剔除收购美凯龙控制权事项带来的重组收益后，建发股份前三季度的归母净利润仅为29.3亿元，同比下降20.14%。

红星美凯龙的资产证券化产品曾有违约先例

除红星美凯龙、建发股份业绩下滑外，红星美凯龙在资产证券化产品的违约的历史或许也可能对此次CMBS发行造成影响。

2017年9月12日，红星美凯龙（1528.HK）发布公告称，国内首单家居MALL类REITs产品——“畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划”成功设立，26.5亿元的集资目标获悉数认购，产品到期日为2022年9月13日。

这款产品属于类REITs，与CMBS同属于资产证券化产品，都是通过将不动产证券化获取资金的方式。

这款类REITs产品包括优先级A档资产支持证券、优先级B档资产支持证券和次级资产支持证券。工商银行、中信银行和邮储银行等认购优先级资产支持证券，而红星美凯龙间接持有次级资产支持证券。红星美凯龙需要在支付权利维持费后根据专项计划文件享有优先购买权，并提供差额补足等增信措施。

2021年10月，红星美凯龙发布公告，称一期专项计划即将到期，红星美凯龙拟继续与渤海汇金证券资产管理有限公司等相关方合作设立畅星-高和红星家居商场（二期）资产支持专项计划（暂定名），该专项计划将受让一期专项计划持有的相关资产。

但该二期类REITs始终未能发行。且根据REITs家转述市界报道，在畅星-高和红星家居商场资产支持专项计划2022年9月13日到期后，有多位投资人爆料称并未偿付本金。

红星美凯龙能度过难关吗？

根据上海交易所公布的信息，中信证券-建发-红星美凯龙上海全球家居1号店南馆已于11月21日获得上海证券交易所的受理。12月25日，上海交易所再次披露，该项目已经获得反馈更新。

但红星美凯龙不断走低的业绩，以及曾经违约的历史，让该项目的未来打上一个问号。

即使成功发行，发行总额36.41亿元的资金也仅能稍稍缓解即将面临的债务难题。在房地产行业持续下行的情况下，红星美凯龙的未来仍充满未知。