净值暴跌62%，高位扩募买入四线城市资产，富国首创水务REIT沦为 “韭菜”收割工具？

谁也没想到，一款主打稳定回报的收益权REIT会成为“韭菜”收割工具。

截至2023年12月18日，富国首创水务REIT创下上市以来的盘中最低点：2.631。虽然随后几天出现了连续反弹，但距离两年前的发行价仍有20%的跌幅。

2021年6月，这只REIT的发行价高达3.7元，机构散户争相抢购。从上市到2022年2月，仅仅半年多的时间，富国首创水务REIT的净值一路从3.7元涨至6.775元，区间涨幅超过80%。

随后，在配售机构即将解禁的压力下，基金净值一路走低。截至2023年12月15日，富国首创水务REIT净值跌至2.6元，比两年前的发行价低30%，比一年前的最高价低62%。

2023年，富国首创水务REIT的价格下跌了28%，很多冲着6%年度分红去的散户，没想到先支付了5年未来收益当学费。

一只标榜收益稳定的水务收益权REIT两年多时间价格上下波动超过142%，走势之动荡超过很多股票，很多散户被深度套牢，即使首发买入的如今也依然亏损，背后原因是什么？

风险提示不足

富国首创水务REIT的暴跌，与首轮REIT产品被爆炒有一定关系。首批上市的REIT大都被疯狂炒作过一波，本来预期年化收益率4%-8%的类固收产品，硬生生被炒成了走势跌宕起伏的股票。而价格暴涨之后，迎来的是漫长的下跌。

但是，剔除市场爆炒因素，我们也要看到，产品发行机构在引入复杂金融产品时准备不足，对投资者的风险提示不充分，尤其是当产品净值被炒作至疯狂阶段，没有及时限制散户申购，也是造成本轮REIT暴跌悲剧的重要原因。

就富国首创水务REIT而言，富国基金在发行材料中强调，该产品以获取基础设施项目污水处理服务费等稳定现金流为主要目的。但很少有投资者知道，该产品的底层基础资产所依赖的特许经营权收费模式较为特殊，运营年限越长，持有资产的市场价值越低，这会导致基金净值不断降低，最终趋于零。

这意味着，该基金虽然收益稳定，但基金价值与收益权的剩余年限负相关。从某种意义上说，基金持有人的分红，相当一部分是以基金净值的不断损耗为代价的。投资人获得的收益，很大部分来自于投资者的本金，这是很多投资人并不了解的。富国基金虽然在说明书中对特许经营权模式做了介绍，但对基金净值最终将归零的风险提示仅用寥寥数语一笔带过，风险告知并不充分。

在富国首创水务REIT被炒到6元多的时候，该产品整体估值达到了35亿元。而该产品的底层资产实际价值不到18亿元，富国基金管理团队难道不清楚这完全背离了产品基本面吗？

公开信息显示，富国基金第一次提示富国首创水务REIT的交易风险是2022年1月18日，当时，该基金净值已经涨到6.4元，距3.7元的发行价已经上涨了42%。一只年分红率只有7%的产品，半年时间净值上涨幅度超过了6年的分红，这难道是正常的吗？但富国基金一直没有提示风险。

2022年1月18日，富国首创水务REIT首次发布风险提示，但仅表示“随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降”。

风险仅仅是现金流分派率显著下降吗？富国基金难道不清楚，富国首创水务REIT最终的归宿是净值归零，如果没有了高分红，投资者的本金是不可能拿回来的吗？

在6元多高价买入富国首创水务REIT，现金流分派率只有4%左右，意味着大约要25年才能回本。而富国首创水务REIT最赚钱的底层项目存续期只剩下不到10年。因此，2022年6元高位买入富国首创水务REIT的投资者，即便持有到2047年，运气好的话能拿回本金，赚钱是不可能的。

2022年2月9日，随着基金净值更疯狂的上涨，富国基金再次发布风险提示。这一次，富国基金终于提到，基金净值上涨，除了影响分红率外，更大的风险在于基金净值最终会归零。

问题是，富国基金发布这一风险提示时，富国首创水务REIT净值已经处于顶部了，无数散户被套牢。

一只收益权reit，年度内净值波动超过15%以上都不是正常现象，基金管理人理应对此类炒作给予及时、认真的风险提示，必要时完全可以关闭申购通道。但富国基金唯一的动作就是，在净值涨到6元以上时才象征性地发了几则风险提示。这不是默许资金炒作又是什么？

毫不客气地说，在富国首创水务REIT净值暴涨暴跌的问题上，富国基金作为基金发行方和管理人，是极其不负责任的，不管是有意还是无意都充当了炒作资金“割韭菜”的帮凶，根本没有尽到投资者权益保护的职责。

高位扩募买入四线城市项目

更离谱的是，在产品净值暴跌、大批散户被套住之后，富国基金在2022年9月发布公告，宣布扩募购入新基础设施项目。而此时，基金净值仍然在4.6元的高位。在首发项目投资者体验如此糟糕的条件下，富国基金急匆匆地在高位宣布扩募，目的何在？

根据公告，富国首创水务REIT拟购入项目为山西省四线城市长治市的首创水务，该项目资产评估值约10.3亿元，特许经营期限至2047年7月31日。

项目披露财务数据显示，2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，长治首创的主营业务收入分别为8577万元、1.21亿元、1.33亿元、6674万元毛利润分别为757.93万元、2264.27万元、3178.13万元及2160.06万元，毛利率分别为8.84%、18.64%、23.98%及32.37%；利润总额分别为-1679万元、-52万元、543万元、1017万元。

扩募前，富国首创水务REIT底层资产包括深圳市福永、松岗、公明水质净化厂BOT特许经营项目及合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2个子项目。全部底层资产市场价值超过17亿元。其中，深圳项目资产组的市场价值为8.17亿元，其中公明水厂资产组的市场价值为2.64亿元，福永水厂资产组的市场价值为2.55亿元，松岗水厂资产组的市场价值为2.98亿元。合肥项目资产组的市场价值为9.29亿元。

2022年，富国首创水务REIT底层资产收入2.94亿元，净利润3164万元。2023年上半年，深圳项目收入8522万元，合肥项目收入5997万元。上半年实现净利润2023万元。

招募说明书显示，深圳首创的特许经营权分别在2031年和2033年到期，合肥首创的特许经营权在2047年到期。如果基金没有及时纳入新的基础设施项目，则在经营权到期后，基金净值将归零。

从基金持有底层资产的剩余价值看，深圳福永水厂和松岗水厂经营期限至2031年结束，目前剩余8年；公明水厂经营期限至2033年12月结束，目前剩余10年。首创合肥项目至2047年9月结束，目前剩余24年。

这意味着，8年后，富国首创水务REIT的项目将只剩下深圳公明水厂和合肥项目；10年后，富国首创水务REIT将只有合肥一个项目。这一项目将持续26年，直到2047年基金合同到期。

从各项目收入贡献看，2022年，合肥项目收入为1.08亿元，深圳项目收入为1.81亿元，在总收入中占比分别为37%和63%。无论毛利率还是净利润率方面，深圳项目都远优于合肥项目。但恰恰是贡献最大的项目，存续期限最短。

例如，2023年上半年，合肥项目毛利率为23.64%，净利润为17.9%；深圳项目的毛利率和净利率分别为37.4%和24.42%。

因此，富国首创水务REIT产生现金流最多、净利润贡献最大的资产实际只有不到10年的存续期限，8-10年后，富国首创水务REIT的净现金流和净利润将双双腰斩，基金分红回报率会大幅下滑。

富国基金在此次宣布扩募，购入新的底层项目，应该是为抵消未来深圳项目退出后基金收入和净利润下滑影响，但长治首创这个项目和深圳项目没有可比性，虽然都是水务基础设施项目，但我们都知道，这类基础资产设施无论是收费能力还是扩容潜力，一向是一线城市最强，其次是二线城市，然后才是三四线城市。长治首创这个存续期虽然很长，但位于四线城市，和深圳以及合肥项目比，无论是营收还是盈利能力都存疑。而且该项目2019年和2020年一直亏损，2021年才扭亏为盈，但是其持续性究竟如何，基于说明书提供的资料很难判断。

值得注意的是，富国基金宣布扩募购入新项目后，富国首创水务REIT净值继续下跌，一直到目前，基金净值实际已经跌破了发行价。可见二级市场对于拟购入的底层资产并不看好。

内部收益率低至2.66%

从投资收益率看，富国首创水务REIT的实际回报也没有宣传的那么好看。

在扩募说明书中，富国首创水务REIT提供的扩募前所持有的污水处理设施（即深圳和合肥项目）未来两年的净现金流分派率预计分别为6.8%和6.82%；扩募后全部污水处理设施（即深圳项目、合肥项目、长治项目）未来两年的净现金流分派率预计分别为6.64%和6.64%。

探长注意到，2021年募集说明书中，富国首创水务REIT预测的存续期内全周期内部收益率（IRR）约为6%。

很多人觉得，这个收益率看着很不错是不是？不过，经过大幅炒作之后，富国首创水务REIT的内部收益率已经惨不忍睹了。

2022年9月，富国首创水务REIT扩募说明书称，使用IRR(内部收益率)指标计算，按照基金公告日前二十个交易日市值均价为买入成本，基金扩募前持有的基础设施资产的IRR为1.14%；扩募完成后，全部资产的IRR为2.66%。

探长注意到，富国首创水务REIT上市一年后，业绩就开始变脸。在最初招募说明书中，对基金2021年和2022年预测营收分别为2.95亿元和3亿元，预测净利润分别为5974万元和6575万元；然而，实际上，基金2022年的营收为2.94亿元，净利润只有3164万元。实际净利润比预测净利润少了一半。

如今，富国试图用扩募方式，拿四线城市的水务资产，对冲一线城市资产未来退出的风险，投资人会买账吗？