近十年首亏、行业一哥宝座不保的碧桂园，都是“利润换稳健”惹的祸？

文|恒心

来源|博望财经

“覆巢之下，安有完卵”，这是2022年房地产行业透露的信号。

数据是最好的证明。根据3月16日中国指数研究院发布的数据显示，2022年百强房企营收均值同比下降25.2%至371.6亿元，较上年的降幅11.9%扩大了13.3个百分点，跌至七年前水平；净利润均值更是同比大幅下降54.4%至21.9亿元，较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点，为过去十年最低值。

绝大部分房企的净利润在过去一年录得负增长，其中龙头大哥碧桂园（2007.HK）也不例外，不仅营业收入同比下降17.72%至4303.7亿元，而且归母净利润也同比大幅下滑122.58%至亏损60.52亿元。值得一提的是，这是碧桂园近10年来首亏。

除了业绩上的亏损，2023年碧桂园行业老大的宝座似乎也要拱手相让了。2022年碧桂园与季军万科、亚军保利的差距已经从千亿缩小到300亿元内，勉强保住行业一哥的宝座，但从今年前三个月的数据来看，碧桂园已被反超。

再从二级市场来看，碧桂园股价也持续在低位徘徊。从2020年年初的最高价11.22港元/股持续下滑至发稿前的2.11港元/股，股价暴跌近80%，市值“蒸发”近2500亿港元，当前市值583多亿港元。

资料来源：富途牛牛。

还没把接力棒捂热的杨惠妍，2023年的压力仍颇大。

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每卖一套房就亏9000元，汇兑亏损为“罪魁祸首”

总结可知，绝大部分房企亏损的原因无外乎这么三点，第一点就是房地产市场持续低迷导致房企去化困难，营收减少；第二点也很好理解，目前房企消化的大多都是2021年以前所拿的较高价地块，这就导致了毛利率下降，进一步侵蚀开发商的利润；第三点也是亏损的主要原因，那就是房地产企业因面对风险而相应地增加减值计提拨备，这一点在那些存在大幅亏损的房企中更是体现的淋漓尽致。

就拿今天的主角碧桂园来看，相关指标可以说是全面下滑。

据公开资料显示，碧桂园是中国具领导地位的综合性房地产开发商之一，采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等，提供多元化的产品以切合不同市场的需求，各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺，同时也开发及管理若干项目内之酒店，提升房地产项目的升值潜力。

2022年，碧桂园实现权益合同销售同比下滑35.9%至3574.7亿元，权益销售面积同比下滑33%至4450万平方米，去化率也同比下跌2个百分点至65%。

2022年财报显示，碧桂园收入、利润全面下滑。具体来看，营收下跌17.72%至4303.71亿元，毛利下跌64.56%至328.83亿元，毛利率仅为7.64%，下滑了10.1个百分点，利润下跌89.33%至64.42亿元，利润率下滑超过10个百分点到仅有1.5%，净利润更是录得负值，为-29.62亿元，归母净利润为-60.52亿元。

蹊跷的是，2022年碧桂园完成交付近70万套房，比2021年多出约10万套。粗略估算，碧桂园每卖出一套房就亏近9000元。

在3月13日碧桂园发布的业绩预告中，碧桂园将亏损主要归因于三方面，首当其冲是受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；其次是面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；最后是受美元升值影响，在2022年形成了较大额的汇兑损失，致使归母净利润在公司上市以来首次转负。

资料来源：碧桂园官网。

2022年，碧桂园财务收益净额出现了巨额亏损，净汇兑亏损83.79亿元。据有关数据显示，2022年1月对于2022年12月，人民币与美元汇率中间价汇率均值为6.7261，同比贬值4.08%。若剔除汇兑导致的亏损，碧桂园归母净利润仍同比下滑超90%至26.12亿元。毋庸置疑，碧桂园盈利能力易受市场波动影响，自身造血能力脆弱。

除了汇兑亏损外，碧桂园金融资产和合同资产减值损失也是导致其亏损的重要原因。2022年碧桂园该类损失净额由上年同期16.51亿元进一步扩大到30.59亿元，主要原因系处置附属公司的损失以及其他事项，使得其他应收款项减值准备增加30多亿元。

资料来源：碧桂园官网。

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用利润换稳健，碧桂园顺利“着陆”

为了应对房地产市场复杂的风险，“调整”成了地产开发商的共识。据不完全统计，2022年仅涉及组织架构调整的房企就超过20家，聚焦收缩、精简职能、扁平化管理、降本增效更是成为这些调整的普遍主题。

为了降低损失，碧桂园也加入了人员优化的行列。2022年底碧桂园员工数量较2021年底减少3万多人，带动行政成本大幅度减少了50.8亿元、推广营销成本减少了40多亿元。

但要问碧桂园如何在2022年“尸横遍野”的房地产市场活下来，“稳”发挥到了极致。

根据“乐居财经”报道，3月中旬39家港股房企已发布的业绩报告及预告中，有25家房企或录得亏损，占比超六成，亏损总额超过千亿，其中预计净利润下滑的房企逾30家。在A股的上市房企情况同样不容乐观。但即使在这种情况下，碧桂园核心净利润仍保持正向，规模约为26.1亿元。

在恒大、融创等不断暴雷中，房企都在优先保现金流，把精力放在资产负债表和利润的平衡上，碧桂园也同样如此，并且取得了不错的成果。

截至2022年末，碧桂园账面现金余额1475.5亿，现金短债比维持在1.6倍左右，同时得益于现金总量的维持、股权融资后的权益增厚及有息负债的减少，净负债率下降至40%，这也是近十年以来的最低值；剔除预收账款的资产负债率也持续下降至69.4%。在一系列操作下，碧桂园负债规模持续下降，财务安全性有所增强。

对此，“澎湃新闻”报道，有分析人士称，“作为项目覆盖全国市场的头部房企，其面对市场加速分化格局有更早、更清晰的认知。随着三四线城市房地产市场成长速度放缓，以及面对政策端的变化和区域的分化，碧桂园在投资上更趋稳健，也更加追求健康的财务水平。”

此外，碧桂园2022年全年权益物业销售现金回笼约3324.8亿，权益销售回款率约93%，已连续7年超过90%。在保交付方面，碧桂园做的也不错，2022年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首，其中281个项目更实现了交付即办证。

正是通过“利润换稳健”的打法，碧桂园才得以在行业极度艰难的大势之下没有迷失自我。用碧桂园执行总裁莫斌的话来说，“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’”。

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房地产行业复苏在即，碧桂园调整打法

2022年以来，房地产行业的暖风频吹，不仅通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境，而且各省市先后出台近600次涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等房地产松绑政策，让处在“至暗时刻”的房地产企业看到了寒冬下的一缕曙光。

“过去一年的确很难，最难的时候我相信肯定是过去了，而且可以看到市场的预期和信心都在恢复之中”，这是莫斌在出席3月30日的业绩发布会时表达出对房地产行业的看法。

展望未来，多家房企管理层都对房地产行业未来发展“充满信心”。绿城中国董事会主席张亚东也提及，“房地产发展过程中的波波折折、起起伏伏，是任何一个行业很正常的波动。但可喜的是，2022年的筑底已经过去，市场开始进入复苏阶段”。

事实上，除了房企自身，多家券商也认为“房地产行业转暖态势已现。”民生证券在研报中表示，“市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰，碧桂园等优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估”。华通证券国际也表示，“2023年随着需求端因城施策的激励政策陆续推出落地，房地产销售或将企稳复苏。”

在杨国强时代，碧桂园快速崛起的秘诀在于长期重注低线城市，享受到房改、棚改以及城镇化政策红利。

但从目前来看，杨惠妍时代下的碧桂园或将迎来大转变。

碧桂园新任董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，“未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现”。

在杨惠妍的领导下，碧桂园未来的战略方向已有清晰呈现，逐步改善土地储备结构；推进轻资产的代管代建业务，培养第二增长曲线，同时坚守产品力、成本力。

地产行业是否真正迎来筑底，碧桂园又能否成为行业复苏中最快速受益的一批，尚需市场给出答案，我们拭目以待。