5500亿龙头房企危机？碧桂园突然退出标普惠誉评级 负债总额1.59万亿

房地产行业的“绝对”龙头，去年权益合同销售额超5500亿元的碧桂园突然退出国际评级机构标普和惠誉的发行人信用评级。

“导火索”正是11月8日标普全球评级将其长期发行人信用评级从“BB”下调至“B+”，一般而言，BB级或以下的信用评级属于低评级，发行这些债券的公司通常财务状况较差，投资者可能遭遇到收不回本金的风险。

无独有偶，就在前不久，全球三大国际评级机构之一的惠誉，把碧桂园的评级纳入负面观察名单。

标普在评级报告中称，考虑到当前楼市销售疲软，碧桂园的流动性有可能在未来一段时间内恶化，对此，碧桂园方面公开回应称，公司基本面没有发生重大变化，销售亦稳中向好。

事实真的如此吗？据碧桂园财报显示，2022年上半年，其实现营收1624亿元，实现归母净利润6.12亿元，同比增速分别下降30.89%和95.92%，业绩下滑明显，今年前九月，碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%。

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销售额下滑，业绩逐渐恶化

虽然目前碧桂园的销售额仍是业内第一，但从碧桂园今年以来的销售额等问题来看，穆迪和惠誉对碧桂园的担心不无道理。

2021年全年，碧桂园累计权益销售金额为5580亿元，同比下滑2.2%，值得注意的是，这也是碧桂园自上市以来首次出现规模负增长，进入到2022年，碧桂园的销售非旦没有起色，和去年相比，碧桂园的销售额却出现了明显的下滑。

根据碧桂园的月度经营简报，今年1-9月，碧桂园累计实现权益合约销售金额为2760.9亿元，同比下降38.41%，销售层面表现不佳，碧桂园的财务状况也变得不容乐观。

据碧桂园2022年半年数据显示：截至6月末，碧桂园实现营业收入1623.6亿元，同比下降30.89%；销售成本1451.53亿元，同比下降23.06%；毛利润约172.1亿元，同比下降62.82%；净利润约19.1亿元，同比下降91.49%。

此外，值得一提的是，国内地产销售是以期房为主，合同销售确认为营收的时间周期一般是1-3年，因此，对于地产企业而言，合同销售金额对应的是未来1-3年后的业绩表现，这就意味着，碧桂园未来2年的财务情况将不容乐观。

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“以价换量”

这或许也与碧桂园近年来销售价格逐年走低有关，“房价”在房地产市场里是一个永恒的话题，没有房价支撑的房地产将是一堆由钢筋混凝土堆积起来的建筑物。

据子弹财观整理近五年来碧桂园的销售业绩发现，其合同销售均价从2015年开始一路上扬，并在2018年达到了9266.6元每平方米的历史新高，随之便进入下跌通道。

到2021年碧桂园的销售均价已下降至8402.3元每平方米，回到了2017年的均价水准，而从2022年的前八个月数据看，碧桂园的销售均价进一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的销售均价还要低。

而从2022年的前八个月数据看，碧桂园的销售均价进一步下滑至8031.6元每平方米，甚至比2016年的销售均价还要低，而据易居地产研究院的数据估算，在2016年到2021年的这几年时间里，全国百城房价（平均价）的累计涨幅已远超50%。

或许是这种“以价换量”的经营策略，让碧桂园在过去的一段时间里，稳住行业龙头的地位，但从上半年的财务数据看，碧桂园的压力似乎变得越来越大。

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负债总额约1.59万亿元

另外，对于处于风声鹤唳中的地产企业而言，偿债能力要比财报更加受到投资者的关注，过去几年碧桂园负债总规模持续大幅扩大，数据显示，2015年-2020年，碧桂园负债总规模由2726.16亿元飙升至1.76万亿元，5年之内涨幅超过6倍。

截至2021年末，碧桂园负债略有缩小，但仍高达1.65万亿，资产负债率为84.57%，是房地产行业负债额仅次于恒大（根据2021年半年报）的企业，据碧桂园最新的2022年中报显示，今年上半年，碧桂园的负债总额约1.59万亿，相比于2021年末下降了3.63%；资产负债率为83.98%，相比于2021年末仅下降了0.59个百分点。

其中，碧桂园的有息负债为2936.8亿元，在这其中，截至6月末碧桂园的银行贷款及其他借款余额达1812.00亿元，占总借贷的比重达61.70%，而值得注意的是，截至2022年6月30日，碧桂园不受限制现金余额也仅1479.8亿元，相比于2021年末减少了333.23亿元，下降幅度达18.38%。

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房屋质量问题频频被曝

另据中华网山东频道报道，前段时间在网上疯传的一张截图，又掀起了碧桂园的危机风波，截图中群名显示“监管银行通知群”，要求冻结福州市所有的碧桂园项目的监管账户——“全市范围内（含县市区）所有碧桂园项目的监管账户马上冻结，未经审批不得出款，包含已验收交房项目，请各单位予以支持配合。”

引发的原因就是碧桂园诟病已久的房屋质量问题，碧桂园在福州的一个项目“三江理想城”因为项目的主体质量有问题，没有达到建设局的交付标准，经过多次维缮依旧达不到业主们的预期，业主要求退房未果后开始进行信访。

加上前段时间长沙自建房坍塌的恶性事件，高层指导意见下发，碧桂园终于是再次自食恶果，为什么是再次呢？早在2018年碧桂园的六安碧桂园工地板房坍塌事件就闹得沸沸扬扬，碧桂园董事长更是亲自出面道歉，然而碧桂园的房子质量依旧是那个样子，没有任何改变。

如今，碧桂园主动撤销海外评级，有业内人士直言，“或许标志着中国房地产，特别是民营房企海外信用的崩塌，短期内难以恢复。”