魔方公寓冲刺港交所，长租公寓路在何方?

“不建议投资长租公寓，这是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路”。

这是SOHO中国的董事长潘石屹在2018年8月举行的“潘谈会”现场给出的建议。

在那之前，长租公寓是“风口上的猪”，万科A、龙湖集团、招商蛇口等地产企业纷纷入局，摩根士丹利、贝塔斯曼亚洲、春华资本、老虎基金、达晨财智等顶级投资机构慷慨解囊。并催生出蛋壳公寓、青客公寓两家美股上市企业。

据数据显示，在2019年时国内的长租公寓市场就已经达到了1.73万亿元，整个市场增速迅猛。

然而进入2020年后，爆雷、跑路频频与长租公寓关联起来，即便是蛋壳公寓、青客公寓这两家企业也未能幸免。

当年3月，蛋壳发布首份上市后的业绩报告，净亏损从2018年的14亿元扩大到34亿元。而截至2019年12月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金共34.56亿元，但公司2019年全年运营开支就高达103亿元。

进入4月，则是青客公寓公司资金链难以为继，各地公司失联、拖欠房东租金、被曝向租客骗贷等等，目前公司实控人金光杰已经被限制高消费。青客公布的2019年年报显示，公司净亏损5亿元，三年累计亏损超过12亿元。

最终，前者落得个破产清算，退市离场；后者也迎来了被摘牌的命运，且摘牌后仍需面临巨额执行款。

整个行业一度陷入沉寂，资本也不得不重新考量投资决策。

行业一片萧索中，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司（以下简称：魔方公寓）向港交所递交了上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。若其成功上市，将成为港交所首家长租公寓上市公司。

不过，作为长租公寓龙头，魔方公寓与业内其他企业相同，也面临着盈利能力不强，成本高企等一系列问题。

风口上的“公寓”

全国第七次人口普查（以下简称“七普”）调查结果显示，过去十年，人口加速向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等六个城市常住人口超1700万。超大城市的人口增长主要来自于外来人口的导入。这些外来常住人口成为城市“新市民”的同时，也为当地城市发展提供了生产力和消费力，同时增加了城市的住房需求。

除了城市与城市之间的人口流动性在提高，城市内部的短距离人口流动也显著增强。七普数据显示，2020年市辖区内人户分离人口规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增加了约0.77亿，增长192.7%。这表明，即便在同一城市内，现代人已不会长期仅居住在一处住所，而是根据工作地点的变化来灵活选择便利的居住场所。

这些都给租房市场带来了巨大的商业机遇。

2011年前后，第一批看到这片蓝海市场的企业开始探索长租公寓的经营模式。

2011年5月，自如友家正式上线运营；

次年，青客公寓，优客逸家成立；

到2014年末，行业内数得上名字的长租公寓品牌已经接近30家。

一直到2017年前后，随着资本的持续涌入，再加上当时共享单车的热度下降和隐忧浮现，长租公寓正式成为那只接替共享单车而站在风口上的猪。

图源：仲量联行

市场上常见的长租公寓大致可以分为两类：

一类是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修改造之后出租；

另一类是以新派公寓、魔方公寓为代表的集中式长租公寓，它们通常将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。

可以看得出来，这些公寓都是轻资产模式，即不拥有房屋的物业产权，只是房子的“搬运工”，也就是大家常说的“二房东”。

正因如此，长租公寓是一个重资本的行业。每一套房子收进来，在没有产生一分钱收益的前提下就需要投入几万块去装修改造，这部分投入要靠后续的租金差价一年多甚至两年的时间才能回收。

具体来说，长租公寓平台在收到租户的租金之前，需要给业主支付房费，然后还要承担装修成本、材料、运营费用如品牌宣传，服务费用如家具维修，以及人工等各项费用。正因如此，一些头部平台资产负债率居高不下，经营风险大。这种高收低租、长收短付的模式下，企业普遍面临经营问题。

潘石屹就曾在采访中表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”因为在潘石屹看来，房屋出租的投资回报率不超过5%、6%，回报率最高也不超过1%，如果再加上企业管理费用和营业成本，这个生意就基本是亏的。

36氪也在报道中指出，长租公寓在入住率在95%的情况下，拿房成本达到租金收入的60%则息税前利润率为0，人房比达到11人/百间则息税前利润率也将为0。

行业规模出现分化

如今回看，租房市场供需两端的长期不平衡是长租公寓行业蛋糕迅速做大的根本原因。

在城市化不断深化的背景下，人口流动加速，但由于房价高企，租房成为了更多年轻一代的选择，需求端的严重饥渴催生出长租公寓市场，众多长租公寓品牌在短短数年间取得了爆发性增长。

同时，2016年12月，会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。

2019年经历了部分品牌“爆雷”、“租金贷”和“甲醛超标”等负面消息后，行业开始进入调整阶段。

2020年一季度后，国内疫情迅速得以控制，企业复工复产有序进行、人们的生活和工作步入正轨；尤其是2020年下半年以来，重点城市长租公寓市场租赁需求迅速恢复。

经仲量联行统计，十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018底年的35.6万套增长至2020年底的73万套，数量将近翻番，而这些存量主要分布在一线及1.5线城市中。

根据部分开发商及品牌2020年年报显示，这些品牌开业6月以上门店的平均入住率高达89%-95%。这表明即使在疫情持续影响下，长租公寓市场需求彰显韧性。

图源：仲量联行

从供应端来看，部分城市中高端长租公寓市场逐渐成型。虽然中国长租公寓中较为典型的房型普遍以30-40平方米的单间为主，通常配有简易家装、独卫、及小型开放式厨房。这类大众化产品主要以青年、白领为目标客群，在市场上占据主导地位。

但近两年来，市场上已有一批中高端长租公寓产品陆续入市。

以上海为例，目前方隅、佰舍、睿星旗下的一些项目给租客提供了更多样化的房型选择、更宽敞及有设计感的居住空间、更合理的户型布局以及更高品质的家具软装等，这正迎合了一批中高端租赁需求。据仲量联行统计，上海市场上中高端长租公寓的存量套数占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。

克而瑞分析指出，“长租公寓拼规模的时代逐渐结束。从去年开始，多数企业主逐渐放慢规模扩张的脚步，注重稳健增长，开始聚焦开业项目的精细化运营。”

住房租赁市场不断扩围背后，智研咨询发布的《2022-2028年中国房屋租赁行业市场竞争状况及发展趋向分析报告》显示，2021年，中国住房租赁市场规模约为2.2万亿元，同比增长15.8%。前瞻产业研究院预计，到2026年，我国住房租赁市场规模有望突破3.5万亿元。

魔方公寓危中寻机

本次IPO的主角魔方公寓自2009年成立以来经历了13轮股权认购、4轮融资，估值在不到十年间翻了25倍。

截至2022年6月30日，公司在26座城市的394个地点经营76190套在营公寓，其中直营公寓有50074套，加盟管理和第三方托管公寓有26116套。

就直营模式而言，公司的收入包括住户支付的租金及住户居住期间公司向其提供配套服务的公寓管理服务费。

2019年-2021年，公司通过直营模式产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%，为公司主要收入来源。

但需要警惕的是，2019年-2021年以及截至2022年6月30日止六个月，公司直营模式下管理的公寓平均出租率呈下降趋势，分别为88.0%、80.2%、86.5%及82.4%。

图源：招股书

就加盟管理和第三方托管模式而言，公司的收入主要来自向加盟商及委托方收取初始一次性费用，及根据加盟管理和第三方托管公寓总收入百分比持续收取管理服务费。

2019年-2021年，公司通过加盟管理和第三方托管模式产生收入920万元、1870万元及3780万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%。

可见对长租公寓企业而言，实现稳定盈利并容易。

进入2022年后，魔方公寓的业绩进一步出现波动，规模增长放缓，经营指标已经开始大幅下滑。上半年，实现营收8.5亿元，较去年同期增长24.15%，但期内利润仅有41万元，较2021年上半年的1.62亿元，大幅下滑99.75%。

图源：招股书

不仅如此，魔方公寓在现金流也并不富裕，截至2022年6月末，魔方生活的现金及现金等价物只有6.23亿元。

另一方面，魔方公寓的口碑也出现下滑，在黑猫投诉上输入“魔方公寓”可以搜到349条结果，其中如不退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位等等都是高频词。

所以魔方公寓计划闯关港交所的动作难言乐观，可以看到：

一方面长租公寓租赁市场高速增长，但房地产整体市场并没全面回暖；

另一方面，蛋壳公寓、青客公寓们的失败，进一步加深了投资者对这种商业模式的怀疑。

总 结

从肆意生长到规范化发展，住房租赁行业正在国家政策的指引下逐步完成洗牌。

相关专家认为，机构化、规模化、金融化相结合的发展模式是未来住房租赁行业努力的方向，同时长租公寓也会迈入资管时代。今年7月，首单保租房基础设施REITs获深交所通过，以此为契机，近期多只保障性租赁住房REITs正式发售，预示着这一领域正在经历着不断的改革和创新。

进入8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。首批保租房REITs“三箭齐发”，拟认购份额均超100倍。根据公告测算，三只产品预计募资总额约38亿元。

北宋文学家、书法家苏轼曾说：“试问岭南应不好，却道，此心安处是吾乡。”

如何让租房的租客住得舒心、住得放心，让他们找到“心安处”，让城市成为他们的“吾乡”，是全体从业者需要考虑的难题。