“利润王”中海地产难逃房企下滑困境，极致成本控制下是否“减料”交房？

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

在9月下旬结束的北京第三轮土拍上，中海地产摇身变成了“海王”。

18宗地块，中海独立报名7宗，单打独斗的意味十分明显。最终，中海以147.45亿拿下海淀永丰0013、0015以及丰台大红门0004这3宗抢手地块，成为全场最大的买家。今年三轮集中供地后，中海在北京的拿地额也已经达到259亿。

从拿地额可以看出，中海十分重视北京市场。高投入的背后，也与中海连续三年是北京销售额第一的开发商有关。

01、中海“金九”迎来小高潮

毫不意外，今年房地产市场没有迎来“金九银十”。据克而瑞统计，9月，百强房企销售额为5709.6亿，同比下滑25.4%。

然而，中海地产却在9月迎来了一个小高潮。根据中国海外发展的公告，2022年9月，中海系公司合约销售金额228.26亿，同比增长12.0%。

分区域来看，北部大区是中海最大的“粮仓”。9月，北部大区销售额77.67亿，占比34%。

中海北部大区由北方区域改组而来，管辖北京、石家庄、天津、长春、沈阳、哈尔滨、大连7个城市。这7座城市中，北京的分量无疑是最重的，而中海在北京的成绩也颇让同行羡慕。

根据克而瑞统计，2019年至2021年，中海地产连续3年是北京销售额最高的房企。2022年前8个月，中海在北京的权益销售额为39.59亿，暂列第一，紧随其后的北京城投以及华润置地，权益销售额均在17亿上下。不出意外的话，2022年中海很有可能继续坐稳北京房企销冠宝座。

在8月的年中业绩会上，中海地产行政总裁张智超表示，公司的并购原则为“三个主流”，即主流城市、主流地段、主流产品。

中海的“三个主流”投资原则，从北京地区的产品便可窥一二。根据中海地产官方微信，3月开盘的中海北京汇德里开盘热销50亿。

在北京，海淀区的房子是不愁卖的，中海汇德里便位于西北五环外的海淀永丰地块，距离最近的16号线永丰站约2.8公里，商业配套还需要等待时间落地。

位于海淀区北部的永丰地块，相对来说，目前处于一个半成熟的开发状态。然而，永丰作为海淀区最后的发展片区，叠加海淀区本身新房供应就偏少，尽管永丰学区偏弱、地铁及商业配套还不成熟，永丰的新盘在市场中依旧十分抢手。

中海汇德里有77㎡、97㎡、99㎡、125㎡、129㎡五种户型，以刚需刚改为主，其中77㎡的刚需小户型最先在认购端售罄。相比之下，其邻居幸福里润园以大户型为主，偏向于改善性需求。根据公开数据，截至6月30日，中海汇德里去化率为64.29%，要高于幸福里润园的45.5%。

中海汇德里这个项目，位于核心城市北京，核心地段海淀，主打刚需刚改产品，完美符合中海的“三个主流”投资原则。然而，也有投资者表示，中海汇德里偏低端的定位，使得永丰地块后期增值空间有限。

02、年内北京拿地额超250亿

北京市场强劲的销售表现，支撑了中海继续在北京大手笔拿地。

9月举办的北京第三轮集中供地，一共18宗地块，中海独立报名参与了7宗地块的竞拍，最终以147.45亿拿下3宗。北京2022年三轮集中供地后，中海以259亿的总拿地额在所有开发商中位于第一。

第三轮土拍中，热度最高的要属海淀区的“永丰三兄弟”。以永丰F2地块HD00-0403-0013地块为例，共吸引了中海、华润、首开、绿城、保利等8家房企或联合体参与。

最终，中海以41.975亿及3.6万平方米现房销售面积拿下永丰0013地块，以55.775亿元及4000平方米现房销售面积拿下永丰0015地块。这两个地块的项目未来将成为中海汇德里的“邻居”。

或许正是今年中海汇德里的推盘表现，让中海对永丰新地有一种势在必得的态度。北京第三轮集中供地结束后，中海方面表示，“2021年以来中海聚焦强一、二线城市，北京市场表现不错，是公司继续拿地的原因。”

2022年上半年，中海新增27宗地块，合计建筑面积约459万平方米，拿地总额531亿。从拿地分布来看，中海上半年的新增地块中，有18宗位于一线及强二线城市，权益拿地额451亿，占比94%。

在2022年中期业绩发布会上，中海董事会主席颜建国表示：“中海要抓住土地市场竞争强度降低的机遇，持续投入资源，进一步强化公司在主流城市的竞争优势，大幅提升主流城市的市场份额。”

2017年，颜建国“二进宫”中海地产，2019年任中海集团董事长，中海系开启“颜建国时代”。据悉，颜建国掌舵中海后，一改中海保守拿地的风格，给城市公司制定了更严格的拿地考核。

2021年，中海系地产公司新增土地储备98宗，权益拿地额1610.2亿。而2021年，中海全年销售额为3695亿，这意味着中海投销比超过了四成，较40%投销比的限制略高一截。

2022年初，对于为何逆市场周期拿地，中海副主席罗亮称，“战略稳健是中海的基因，但中海绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融中海在投资市场上的血性。”

03、“利润王”也陷入下滑困境

中海地产能持续投资拿地，离不开其稳健的财务。2022年6月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍。“三条红线”未触及一条，维持“绿档”房企。 

除了安全的现金流，当下中海逆势投资也与长期对高利润的追求有关。

在地产行业中，中海一直被称为“利润王”。2022年上半年，中国海外发展毛利率23.5%，归母净利润167.4亿，比第二名的万科高出约45亿。

中海地产副总裁郭光辉在业绩会上称，上半年公司毛利率依然保持行业比较高的水平，但我们一直更看重净利润率，净利润率更能反映一个企业的综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等，我们的融资成本低、管理费用、行销费用低，这些都会增厚我们的利润。

尽管中海狠抓净利润，但也陷入利润率下滑的困境。

2021年，中海归母净利润20年来首次负增长，401.6亿元，同比减少8.54%下降至401.6亿。2022上半年，中海归母净利润同比下滑19.4%，归母净利率16.96%，同比减少3.41个百分点。

或许，正如中海高管所说，中海的高毛利与高净利与成本管控相关。

以北京的中海学仕里项目为例，中海学仕里周边另一个新盘的置业顾问看完学仕里样板间后称，“学仕里厨房的橱柜下面是没有铺地砖的，一间房子差几块砖其实没有必要，但一个项目下来节省的成本还是可观的。”

近期，据中国消费者报报道，中海在南京的中海方山印项目，因存在实际施工效果与宣传内容严重不符的情况，比如没有玻璃幕墙，却宣称有“极致的窗墙比”，被南京市江宁区市场监督管理局处以8万元罚款。

无论是南京的中海方山印，还是北京的中海学仕里，都是500万或600万起售的一套房子，作为一家公司应当追求利润把控成本，但细节处用的材料或者宣传、设计更能反应一家房企的产品力。