华润置地重仓北京：三轮土拍拿地额超220亿，33亿抄底世茂分钟寺项目

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

9月23日，为期两天的北京第三轮土拍落幕，央企、国企以及北京本地国企仍然是参与主力。

第三轮土拍最活跃的房企要数华润和中海两家。

一共18宗地块，报名7个项目的中海，最终以147亿拿下了3宗地块，成为这轮土拍的“拿地王”；让人颇感意外的是本轮“报名王”华润，报名了9个项目，最终只以"华润+中铁+兴创"联合体拿下大兴区西红门6013这一宗地块。

不过，考虑到2022年北京前两轮土拍，华润已经花了近200亿拿下4宗地块。此外，8月末，华润仅花33亿就接盘了世茂在北京分钟寺的两个豪宅项目。总体来说，华润今年在北京市场的攻势较足，但不盲目。

在年中的业绩会上，华润高管用“既不冒进，也不恐慌，量入为出”形容华润在拿地端的态度。北京区的表现，恰好是华润对当下地产市场投资态度的一个缩影。

01、抄底收购错失的分钟寺地块

8月末，一则公告让购买北京世茂天誉的业主将悬着的心放下来了。

位于北京东三环的世茂天誉、合生缦云以及东叁金茂府3个楼盘，被称为“分钟寺豪宅三兄弟”。以世茂天誉为例，在售户型可分为150平方米、190平方米、220平方米三种，均价约为12万元/平方米，该楼盘起步价就达到1800万元。

而世茂集团的现金流情况，让不少购房的业主担心，世茂天誉会不会有停工、烂尾的问题出现。

8月31日晚，世茂集团发布了一则项目转让公告，将北京分钟寺两宗地块L-39和L-41的股权，以及配套的两家物业公司股权以33.16亿转让给华润置地。

其中，L-39地块对应的项目是合生缦云，世茂持股49%，合生创展持股51%；L-41地块也就是世茂天誉，世茂持股51%，合生持股49%。

央企华润接手，业主们担心的烂尾问题算是解除了。但这笔交易对世茂而言，或许是无奈之举。

从2020年中开发分钟寺项目算起，世茂耕耘了两年多的时间又将其转让给了华润。对于一个定位豪宅的项目，在已有销售回款的情况下，世茂在转让交易中，丝毫没有占到便宜。

根据世茂的公告，按7月31日的账面价算，这笔交易世茂亏了8600万。

在2020年5月的那场北京土拍上，分钟寺地块十分抢手，多家房企参与竞标，最终被在分钟寺耕耘多年的合生创展以“不惜代价”的架势拿了下来。

当时，合生先是经过56轮竞价，以42亿拿下L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创下当时北京年内新高；接着，合生又经过82轮角逐，以65.4亿拿下L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。

值得一提的是，2020年2月疫情期间，华润华北大区在马驹桥、西北旺连拿三块地，雄心勃勃。当时，坊间有传闻称，“分钟寺地块，即使没有利润华润置地也要拿到一块。”

但实际上，华润根本就没有报名参与那轮土拍。华润的“隐身”，或许与当年3月末曝出来的上海虹口围标事件有关，华润、中海、万科都有相关人士被处理，拿地一事或许因此暂停。

然而，两年过后，华润却以“抄底”的姿态杀回了分钟寺地块。只不过，华润不是通过公开拍卖市场，而是通过收并购市场。

02、北京三轮土拍拿地额超220亿

在华润置地8月末的中期业绩会上，当被问及如何看待收并购市场时，公司管理层表示，华润置地大量接触了一批项目，一方面，收并购项目相对比较复杂，股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂，利益平衡难度比较大；另一方面，伴随着公开土地市场竞争相对缓和，收并购项目也未必比公开市场的性价比更高。

不过，华润同时表示，“公司整个收并购工作一直在正常有序进行，相信后续的一段时间会逐渐有收并购的成果落地。”

话音刚落，华润收购世茂分钟寺的项目就应声落地了。相比收并购市场，华润在公开市场拿地的势头则更为凶猛。

以北京市场为例，2022年上半年的两次土拍中，华润在北京市场共拿地4宗，总价198.8亿。若算上刚结束的第三轮土拍，华润在今年北京公开拍卖市场的投入就已经超过了220亿，拿下5宗地块。

其中，单价最高的地块是华润在第二轮土拍上，以74.7亿价格拿下的丰台区亚林西地块，74.7亿也是北京近5年以来起拍价最高的地块，项目名为北京悦府。

亚林西地块除了要建10万平方米的住宅，还需要配建10万平方米的B4商业写字楼和3360平方米的幼儿园。整体来看，亚林西地块的项目体量较大、总价较高，对开发商的挑战也颇大。

华润管理层在业绩会上表示，“华润置地在拿地方面既不冒进，也不恐慌，始终坚持严格的投资纪律，顺应市场分化的变化趋势，重点在一线和强二线核心城市主流市场倾斜资源。”

根据华润置地的半年报，2022年上半年，华润置地以总地价578.4亿新增24宗土地储备项目，新增土地储备总建筑面积380万平方米。其中，华润新增土储权益地价469.2亿，新增土储权益建筑面积290万平方米，一二线城市投资占比92%。

华润重点对一二线城市进行投资布局，在可售项目的资源分布上，2022年半年4306亿可售货值中，一线城市占比30.4%，二线城市占比54.6%，主要在北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市。

从华润在北京市场的布局来看，无论是收购的分钟寺地块，还是亚林西地块，均是大户型的改善型住宅项目。北京悦府官方指导价11.2万元/平方米，分为130平方米、160平方米、190平方米三种户型，起步价就要1400万以上。

03、华北区上半年收入下滑超五成

2022年上半年，华润置地销售额1210.4亿，同比下滑26.6%。其中，华北大区上半年销售额283.4亿，同比下滑23.4%，占比23.4%，在七个大区中排名第二。

具体看北京项目，上半年，华润在北京有幸福里润园、永定府、海淀幸福里等热门楼盘入市，让华北区的下滑幅度略好于华润置地整体。

但在收入方面，2022年上半年，华润置地开发业务收入593.7亿，同比下降2.6%。其中，华北大区收入仅57.9亿，同比下滑54.9%，占比9.8%，在7个大区中收入占比仅高于华中地区。

从上半年的数据来看，华润开发业务收入稳中有降，但各大区的收入波动较大。

对于当下的地产市场的供需关系，华润管理层认为，“在供应端，政府应该会加大在核心城市、核心地段的优质土地供应；在企业端，高杠杆的企业资金承压，在土地市场的出手意愿度弱，整体竞争未来仍然是相对稳健的央国企为主。”

仍以北京第三轮土拍为例，18宗地块共吸引54家房企或联合体参与报名。报名参与度高的主要是央企、国企地产商，如华润、中海、首开、北京城建、北京建工、金茂、保利等。民企方面仅绿城报名4宗地块、龙湖、润泽各报名1宗参与。

但在竞拍拿地环节，仅龙湖一家以“龙湖+天竺”联合体拿下顺义新城0320地块，绿城、润泽均无斩获。

有分析师认为，央企国企还在积极拿地，与其融资成本相对较低有关。

尽管2022年上半年，华润的平均成本较2021年末增长了7个基点，但整体融资成本仍低于4%，只有3.78%，在地产行业中已处于较低水平。

2022年6月末，华润置地持有现金1164.5亿，现金短债比2.02，剔除预收账款后的资产负债率为60.2%，净负债率为34.6%。“三道红线”维持绿档，在手现金充足，这也成为了华润积极拿地的底气。

但目前的地产市场，无论是民企开发商，还是更有底气的央企、国企开发商，投资端都需要更加谨慎，产品端保交付是底线，好口碑能帮开发商走得更稳。