金科股份半年报：促销卖房抓回款，收入下滑由盈转亏，债务巨压下如何“保交楼”？

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

出品|公司研究室地产组

文|曲奇

上半年，地产行业下行压力持续，多数房企半年报业绩大幅下滑。

千亿房企金科股份上半年销售额下滑近六成，利润由盈转亏。此外，短期债务压力沉重的金科股份，目前已经有多只债务进行展期，无法按时兑付。尽管金科在半年报中多次提到把“保交楼”作为经营原则，但仍有业主反映金科多个项目停工已久，或无法按时交付。

01.“甩货”卖房业绩大幅下滑

2022年上半年，尽管房地产调控政策宽松力度不断加大，但房地产市场下行压力持续，销售表现依旧低迷，行业流动性困境未得到有效缓解。

上半年，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额6.61万亿，同比下降28.9%，市场整体的供求和成交均无明显改善，规模房企上半年整体目标完成情况不及预期。

现金流遇到困难的金科股份，销售额下滑幅度高于大盘。上半年，金科合同销售额417亿，同比下滑59%，新业务代建项目销售额41亿。

上半年，金科实现销售回款536亿，销售回款率超100%，经营性现金流净额87.30亿，同比增长247.20%。

对于如此高的回款率，金科在半年报中解释称，“公司为刺激销售回款，采取促销及专项去库存等措施。”

以金科在重庆市的住宅项目璧山·天壹府为例，该项目金科权益占比79.46%。2022年上半年，该项目销售面积为3.20万平方米，销售额为1.78亿，销售均价为5563元/平方米。而2021年同期，该项目销售面积4.00万平方米，当期销售额3.29亿，均价8227元/平方米。

仅隔一年时间，重庆的璧山·天壹府项目的销售均价下滑了32%，而这仅仅是一个缩影。

对债务压力沉重的金科来说，选择大幅降价的方式刺激销售，或许是获取现金最直接的办法，这也让金科上半年的经营现金流净额实现大幅增长。

而金科这种做法，或许就是美的置业管理层所说的“大规模、大幅度的甩货行为”。金科在财报中也提到，这种刺激销售回款的措施导致毛利率和投资收益降低。

地产板块不到5%的毛利率，导致金科上半年业绩由盈转亏。

2022年上半年，金科收入313.22亿，同比下降28.77%，地产销售毛利率4.38%，同比下降14.63个百分比，归母净利润-14.37亿，去年同期为37.05亿。

02.部分债务展期亟需引进战投

金科的问题主要集中在债务端。

尽管上半年，金科进一步压降有息负债规模，由上年末的806.10 亿下降至673.68亿，压降规模约132亿，但金科一是没有达到“三道红线”的要求，更重要的是短期债务压力非常大。

根据半年报，2022年6月末，金科短期借款及一年内到期的非流动负债合计为360.56亿。以当期的有息负债规模来计算，短期债务占比超过一半，长短期债务比0.87，这样的债务结构导致金科在接下来的一年内债务压力非常沉重。

而2022年6月末，金科的货币资金只有211.8亿，现金短债比0.59远低于1，短期资金缺口高达148.76亿。

上半年，金科成功发行15亿元“22 金科 01”公司债券，但这个规模的融资额度对金科而言还不能“止渴”。

在融资渠道不能进一步打开的情况下，金科仅靠销售端“以量换价”的努力是很难填补资金缺口的。

目前，金科部分债务已构成技术性违约，“19金科03”、“20金科03”、“21金科地产SCP003”、 “20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS等债券进行了展期。

金科跟债权人商量延期本息兑付时间，以时间换空间完成自救。

不过，依金科当前的情况看，金科不仅要“自救”，更需要“他救”。

金科在财报中表示“公司成立专项工作小组，正在积极推动包括国资平台在内的战略投资者引进工作。”

金科作为重庆市的头部房企，在5月中旬出现债务展期传闻时，澎湃新闻曾报道称，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。具体措施包括：

1.分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科，目前已有3亿元纾困资金到位；

2.牵头重庆市的国企入股金科，正在接触的入股对象包括重庆市两江新区的平台公司；

3.阶段性入股金科的项目公司，给项目增信背书，方便银行贷款。

金科若能引进国资战略投资者，还有望渡过当下的难关。

03.多地项目被曝已停工多时

今年7月，“保交楼”首次被写入政治局会议文件，意味着“保交楼、保民生、保稳定”将是2022年下半年住建领域的主线，也是房企的第一要务。

金科在财报中提到，“报告期内，公司始终坚持把‘保交楼’作为经营原则，差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付。”

中报数据显示，2022年上半年，金科交付项目98个，总交付批次118个，总交付体量达626万平方米。其中，住宅交付总套数32693户，提前交付项目49个。

不过，在微博、小红书等社交平台上，仍有部分金科业主发文称自己购买的房子停工已久或延期交付，停工的项目在沈阳、天津、郴州、广西等多地。

一位购买了郴州·金科郡的业主在微博上称，“郴州金科郡楼盘预售资金被金科总部挪用”。该楼盘四期项目均已停工，一期项目或无法按时交付。

公开信息显示，郴州·金科郡项目占地面积87200平方米，建筑面积241579平方米，规划用户1585户。

根据金科的财报，2021年半年报里，在“存货—开发成本”的明细中写到，郴州·金科郡的开工时间为2020年3月，预计竣工时间为2022年5月，预计总投资额12.90亿。

而在2022年半年报里，“存货—开发成本”的明细中将郴州·金科郡的预计竣工时间已推迟到2023年。此外，项目预计总投资额也由12.90亿缩减至11.06亿。

在合同负债—预收房款明细中，2022年6月末，郴州·金科郡项目的预收款为11.26亿。不过，有业主在“问政湖南”的网站上反映，“金科郡项目2020年开始销售，2022年2月才设立监管账户，这之前的预售款基本被调走，进入监管账户的资金只有2000多万。”

2022年6月末，金科的在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米。复工复产保交楼不应成为一句空话。