龙湖的第二曲线：龙湖智创生活3年复合增长59%，“商管+物管”模式提升稀有度

出品｜公司研究室

文｜曲奇

“有没有我们看不见的冰山，我们要是撞上了怎么办？”

过去十多年，吴亚军正是抱着这种警觉的心态，和团队为龙湖筑起了一道坚固的屏障，让龙湖在地产下行期有了穿越周期的筹码。

面对前段时间机构做空，近日龙湖用半年报做出了有力的回应。

融资成本进一步降低、融资渠道畅通、年内基本没有短期债务偿付压力，龙湖用安全的现金流守住了房企最重要的“生命线”，为民营房企注入信心。

在地产开发业务之外，今年上半年，龙湖智创生活以三年复合增长59%，同比33%的增速，继续维持高增长。

“商管+物管”的组合本就是市场上的稀缺标的，除了业内广受认可的物业服务之外，龙湖在一二线核心地段的天街项目，势必会进一步提升刚刚更新了招股书的龙湖智创生活未来的估值。

收入核心利润双增长，渠道畅通融资成本压降至3.99%

如今，业绩和规模虽已不是衡量房企最重要的指标，但在地产行业处于交困之际，一些稳健经营的房企仍有能力向外界交出优异的答卷。

2022年上半年，龙湖集团实现营业收入948.0亿，同比增长56.4%；毛利201.5亿，同比增长20.1%，毛利率21.3%；归母净利润74.8亿，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为65.5亿，同比增长6.1%。

2022年上半年，龙湖实现合同销售额858.1亿，销售建筑面积518.5万平方米。在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地拿下城市销售桂冠，15个城市进入市场前五，33个城市进入市场前十，这样的销售表现也说明了购房者对龙湖品牌的认可。

当下，现金流是房企最重要的“生命线”，安全的现金流是房企抵抗风险的最重要利器。

2022年6月末，龙湖集团现金短债比为4.07倍，连续六年满足“三道红线”要求。若以较为严格的标准来看，剔除预售监管资金及受限资金后，龙湖的现金短债比仍达到3.09倍。

在龙湖的有息负债中，一年内到期债务为215.2亿，占比仅为10.1%，平均贷款年限为6.28年，公司债务整体以长期债务为主，债务结构良好。

结合龙湖的销售额、现金短债比、长短期债务结构等因素来看，龙湖偿付短期债务基本是没有压力的。良好的销售以及较低的债务风险形成的“正反馈”，可以帮助龙湖在当下的市场环境中走得更加稳健。

更需要注意的是，龙湖仍然是少数有拿地能力以及获得融资支持的民营房企。

2022年上半年，龙湖新增17幅地块，权益地价131亿，新增土储总建筑面积226万平方米，权益面积134万平方米。

“三道红线”以来，多数民营房企在融资端都遇到了较大的困难，只有少数民营房企以良好的资信水平被金融机构“开绿灯”，保证了融资渠道稳定畅通。

2022年上半年，龙湖将融资成本压降至3.99%，同比下降31个基点。8月，龙湖发行了中债信用增进投资股份有限公司做全额担保的首单中期票据，为民营房企融资再次开辟新的模式，融资利率更低至3.3%。

无论是销售端、投资端，还是融资端，龙湖的表现都为民营房企注入了信心。

半年经营性收入首破百亿，天街提升“物管+商管”稀有度

过去两年，在物管公司估值高企时，外界一直“催促”万科、龙湖等优质房企分拆物业板块上市，但无论是万科还是龙湖，都显得不急不忙。

2021年11月，在万科确认分拆万物云上市之际，郁亮说了这样一句话：“估值相对理性的话，反而更有利于员工业务的成长与更好的心态。”面对浮躁的资本市场，追求业务自然发展、时机水到渠成，或许是万科、龙湖的应对之策。

在“一个龙湖”生态体系之下，龙湖的商业投资、物业管理等多元化经营性业务呈现出高效协同的特点，维持高增长趋势，为集团贡献稳定的收入和利润。2022年上半年，龙湖经营性业务收入110.4亿，首次突破百亿，同比增长26%，3年复合增长率36%。

2022年初，龙湖集团进行了一次品牌升级，将原物业服务、商业运营等业务进行有机融合，推出了全新生活服务品牌——龙湖智创生活，以先进科技全面赋能物业管理及商业运营，并将其分拆赴香港联交所上市。

2022年上半年，龙湖智创生活全口径收入63亿，同比增长33%，3年复合增长率59%，综合毛利率29%。

龙湖集团CFO赵轶在业绩会上表示，“龙湖智创生活当下把发展的重点转为内生，关注内生的转化率、接管的效率以及毛利率的提升，减少对低质量收并购，从上半年数据来看，龙湖智创生活业务运行顺畅。”他还表示“未来龙湖智创生活年化收入增长超40%、年化利润增长超50%，完全可期。”

在港股的物业管理及服务板块中，多数公司都是侧重物业管理这一项，少数公司才能将物业管理和商业运营同时做好，实现双轮驱动。这使得“商管+物管”的组合一直都是市场上的稀缺标的，进而享受到更高的估值。

以两家央企物业公司为例，华润万象生活凭借“商管+物管”的模式，目前估值约为34倍；而以传统物业管理为代表的中海物业，估值约为25倍，估值差异较为明显。

如果说万象城是华润商管的代表作，天街便是龙湖在商业地产方面的招牌。从2003年第一座龙湖天街-重庆北城天街开业运营以来，龙湖已拥有长达20年商场运营管理经验，自然也会提升龙湖智创生活的估值。

此外，龙湖商业已经形成可复制的“商管”打法，长期积累的品牌影响力和管理能力开始对外输出。

5月20日至28日，在不到10天的时间内，龙湖连开两轻一重3座购物中心，分别是重庆爱加两江星悦荟、杭州吾角天街、青岛胶州天街。

商业空间服务重庆金沙天街

轻资产模式是龙湖商业完善网格化布局的重要补充，沿着“轻重并举”的路径，“商管”业务的增长节奏正在稳步提速。

截至2022年6月底，龙湖累计开业运营商场65座，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率95.6%；此外，龙湖智创生活已与135个购物中心项目订立商业运营服务合约，将在未来五年内开业落地。2022年下半年，预计将有9座天街在北京、上海、重庆、武汉等一二线城市开业。

人均创收42.37万元，科技赋能优化物管行业商业模式

尽管物业行业这几年较受资本追捧，但在过去很长的时间里，物业都处于地产行业鄙视链的最底端，被认为是一个很差的生意模式。

公开资料显示，龙湖的物业管理板块发端于1998年。但就在2016年时，吴亚军曾直言，“自己并不看好现有物业公司的既定模式。”

这是因为，彼时物业公司的人工成本普遍占到了75%，并且人工成本每年都在上涨，但物业费却具有非常大的刚性，很多项目7、8年物业费都涨不了一成。无疑，物业公司按照当时的模式往前扩张是危险的，必须要通过变革来实现成本的降低。

龙湖选择的变革方法是科技，每年将集团净利润的10%用于投资科技。截至目前，龙湖已申请4件国际专利、844件中国专利(其中包含531件中国发明专利)，每年持续申报的专利数超过200件，成为行业数字科技高地。

简单来说，在从劳动密集向知识密集转型的过程中，龙湖用科技有效地解决了传统物业行业劳动效率低下、人工成本过高等痛点。

龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平曾表示，“2021年龙湖科技投入约20亿元，未来在科技方面的投入不会停止。科技是为各航道业务逻辑服务的，可提升组织和运营效率，从而应对各类挑战。”

基于龙湖集团长期的资金投入以及研发团队，从2014年开始进行智慧引擎探索的龙湖智创生活，如今已构建了一套系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。

有科技支撑的龙湖智创生活，可以让业主在接受服务的过程中不经意的感受到智慧化的便利与安全。

比如，当车库一氧化碳浓度超标时，监测系统可下达指令驱动风机运行，迅速排除车库废气；自动灌溉设备监测到土壤湿度不够时，可自动喷水灌溉小区绿化；路灯会自动监测天气状况和行人车辆，会在需要的时候自动亮起；下水道井盖一旦倾斜超过15度，维修人员的手机就会收到告警信息。

除了让业主体验到更智慧的生活场景，新兴技术与传统物业领域的结合更是可以让行业效率得到显著提升。

居住空间服务

根据最新的招股书，2021年，龙湖智创生活的人均在管建筑面积为10800平方米，人均创收为42.37万元，两项指标较上一年均有明显增长，且人均效能全行业继续排名第一。而难得可贵的是，实现高效的前提，龙湖智创生活的业主满意度已连续13年超过90%，始终保持在行业高位。

龙湖智创生活筹备上市显然是水到渠成的，这背后也离不开龙湖未雨绸缪、稳健经营的底线思维。

虽然国内整个地产行业尚未度过严冬，但保利发展、龙湖集团这样的行业翘楚，却都交出了优异的半年报。也许，正如吴亚军所言，“穿越周期的过程虽然很痛，但不全是坏事。”熬过冬天，必定会否极泰来。