曾高喊“活下去”却追涨拿地，这一次还能相信万科和郁亮吗？

出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

与3个月前相比，在6月底的股东大会上，郁亮、祝九胜等万科高管显得从容淡定了许多。

自成为万科“掌门人”以来，郁亮似乎一直都是地产行业的唱空者。但近期，这位行业悲观主义者却难得转向，郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”

郁亮这番话，乐观中带着保守。地产下行期，万科和郁亮面对的挑战和压力并不会比3个月前少。

01只说触底不提反弹，郁亮乐观偏保守

6月28日的股东大会上，郁亮面对的第一个问题就是，如何看待现在的市场形势，环境会变得更差吗？

与过往“活下去”等刺耳言论不同，这一次，郁亮罕见地说了一些市场和股东爱听的话。郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”

尽管郁亮只表达了短期内看好地产行业，且只说触底并未提到反弹，但随后的6月29日和30日，万科股价累计涨幅11%，市场给出了自己的看法。

郁亮给出房地产市场触底的判断主要有四点原因：

首先，政府为了房地产行业健康发展调整了一些政策，对行业带来积极影响；

其次，因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补；

再者，房地产行业每年有两个高峰，分别是6月份和12月份，12月份是结算高峰，6 月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度；

最后，5月份的基数环比来看比较低，6月份环比会有提升。

郁亮接着做了进一步解释，“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。”在上述四点上升因素中，除了政策是中期因素，其他三点均属于短期因素并不能持久。

郁亮是针对整体的地产行业给出了自己的预判，6月销售数据环比增长，同比下降但降幅收窄，从底部慢慢往上走需要时间。

2022年6月，万科销售额471.8亿，环比增长53.3%，同比下降30.2%，降幅较5月收窄16.4%。

根据克而瑞数据，2022年6月，百强房企权益销售金额5869.8亿，环比增长59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月收窄17.8%，数据表现与郁亮的判断一致。

但需求回补、销售高峰等短期刺激过后，地产行业中长期的走势并不太乐观。

按郁亮的说法，地产行业是一个10万亿级别的市场，行业有千年历史，常做常新、常做常有。

但郁亮也认为，鉴于目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则的变化，地产行业要进入新的发展阶段，不能够再沿着旧逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。

郁亮乐观偏保守的态度是在向市场注入信心，但郁亮没说的是漫长的磨底期会有多长。如果万科都要用“熬过去”来形容自己，中小房企的日子只会更难过。

02市场下行超预期，止跌企稳增难度

2021年，是万科上市31年来第三次出现净利润下滑的年份。为此，在3月的业绩会上，万科管理层立下了“军令状”，业绩上要实现止跌企稳。

这次股东大会上，万科总裁祝九胜再次表示，如果以两三年的时间跨度来看，万科要实现三个目标：

第一，业绩上一定要止跌回稳，把跌势止住；

其二，开发业务要继续维持在行业第一阵营；

其三，在行业中，率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。

2021年上半年，万科合同销售额2153亿，同比下滑39.3%，百强房企上半年累计销售额下滑幅度为50.8%，万科的表现优于行业整体。但祝九胜称，在年初或3月份的时候对于市场下行有预估，但没想过这么严重。

市场的表现通常都是超出预期的，比如万科在2018年时就喊出了“活下去”，但市场拐点来的比万科的预期晚了一些。面对地产市场的牛尾巴，万科也没能知行合一，最终在市场FOMO的情绪下追涨了。

2021年，万科净利润同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，万科毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。

对此，郁亮解释称，“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

3月的业绩会上，万科称要通过坚持高质量投资的方式改善利润。取消此前的额度分配制度，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等。

和3月相比，这一次万科的管理层自信和底气明显多了不少。祝九胜透露，2022年前5个月，万科投了13块地，其中9块地2022年就能够面世，6块地的现金流年内就能够回正，对未来的业绩可以起到较好的支撑作用。

但万科也有过一边高喊“活下去”，一边高价拿地的历史，最终导致2021年净利润减半。这一次，投资者是否能信任万科管理层的话，或许要等到中报、年报的时候进行验证。

03郁亮再提海天味业，盼以新概念评判转型

万科中期的第三个目标，也就是由开发业务向多元化业务转型，是三个目标中最难的一个。

2021年，万科总收入4528亿，其中地产开发业务收入4265亿，占比94%，其他物业、仓储、长租公寓、商业地产等业务在报表中占比不足10%。

祝九胜总结万科转型说过这样一句话，“万科当年过于乐观，对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。”

2021年，万物云收入240.4亿，同比增长32.1%；物流业务收入31.6亿，同比增长68.9%；租赁业务收入18.9亿，同比增长68.9%；商业业务收入76.2亿，同比增长20.6%。

从这些业务的收入规模及行业规模来看，指望它们能与地产开发相提并论几乎是不可能的。

此前，万科管理层曾说，希望机构或市场可以用新的估值模型来评价万科的新业务。近期，万科再次表示，希望市场可以用新的概念来判断转型是否成功，而不仅仅是收入、利润等指标。

海天味业是郁亮经常拿来对比的一个例子，2021年，海天味业收入250亿，净利润68亿，当前海天的市值超过4000亿。

从业绩上看，海天的收入不及万科的6%，净利润不及万科的30%，但市值却是万科的1.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味业一块钱跟万科一块钱的价值不一样。”

海天和万科所处的行业、各自的商业模式都截然不同，导致估值体系有很大差别，这里不做讨论。

以物业为例，2019年到2021年，万物云整体毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%。

以住宅为主的物企物业，管理服务的利率水平平均在20%-25%之间。和万物云处于同一规模量级的碧桂园服务，2019年到2021年的毛利率分别为31.7%、34.0%、30.7%。

“服务行业应是一个普通盈利水平的行业。”万科管理层用这个理由来解释万物云的低毛利，是否能说得通？

曾经一直被视为行业悲观主义者的郁亮，如今稍微乐观的表示地产行业短期触底。但短期刺激因素消失后，行业和万科又要回到“熬下去”的阶段。接下来，郁亮还要带着万科管理层完成业绩止跌企稳、多元化转型的承诺，挑战仍在。