鸿坤金服30亿理财爆雷，鸿坤地产按时交付也有风险？

出品|公司研究室地产组

文|曲奇

你图他高息，他图你本金。

3月25日，鸿坤金服突然被曝出30亿理财无法兑付，涉及上千位投资者。据悉，鸿坤金服是鸿坤资产旗下的社区金融产品，以业主为客户群募集资金用于支持鸿坤集团业务开发。

鸿坤金服违约将鸿坤集团的危机暴露了出来，而在2021年末，鸿坤集团旗下的鸿坤地产就已经对债务进行展期，当时鸿坤系的现金流就已经很紧张了。

目前，鸿坤系的危机不仅在于理财端和债务端，由于资金紧张，鸿坤地产在天津的项目鸿坤花语已停工多时，有业主反映该项目或有延期交付的风险。如今，保交付是地产行业的重中之重，鸿坤集团面对的问题十分棘手。

01毫无诚意的兑付方案

鸿坤金服理财暴雷引起了不小的关注，据媒体报道，鸿坤金服所涉及的理财额在30亿元左右。

3月31日，鸿坤集团对此事做了公开回应。鸿坤集团表示，受当前房地产行业形势及疫情的影响，公司根据自身实际经营情况，决定主动停止相关投资业务，良性退出。鸿坤集团称，本次主动关停兑付是为了及时控制风险，保障投资人的权益。

目前，鸿坤金服已经停止运营，APP和官网已下架全部理财产品。鸿坤集团的兑付方案分两种：一种是现金兑付；另一种是实物资产兑付。但根据《财经天下》披露的兑付方案细节，鸿坤集团却没有表现出丝毫的诚意。

现金兑付方案根据投资额分档兑付：

10万元及以下投资者可直接在鸿坤金服APP进行线上签约，10个工作日内全额兑付；

10万元以上至20万元（含）的投资者，在现场签约后3年内完成兑付；

20万元以上的投资者在4年内可完成兑付。

这是一份非常照顾小额投资者的兑付方案，但对鸿坤金服的投资者而言却充满了“伪善”。网上流传的一张图片显示，鸿坤金服的资产中，百万以上客户的金额占63.3%，10万到100万金额占36.3%，10万以下客户金额仅占0.4%。

综合目前的信息判断，鸿坤金服的方案仅保障了极少数投资者的本息，绝大部分投资者要等上3-4年才能拿回本息，而在等待的时间中可能会发生很多意外状况，最终拿回本息的时间还要更长。

鸿坤集团董事赵伟豪表示：“此次兑付的原则是本息全兑，公开透明。本着对投资人负责、对社会负责的原则，鸿坤绝不逃避、不推卸、不躺平。”在公开违约后，鸿坤集团以极小的代价维护了企业形象，但对上千名投资者来说却损失了实实在在的积蓄。

02违约苗头早已出现

鸿坤集团于2002年在北京成立，集团业务可分为鸿坤资本、鸿坤产业、鸿坤文旅和鸿坤地产四大业务板块，业务涉及金融投资、地产开发、旅游等领域。

实际上，在这次鸿坤金服爆雷前，鸿坤系的违约苗头便已出现。2021年12月，鸿坤地产就“19鸿坤01”债券与债权人达成展期协议。

19鸿坤01债于2019年11月19日在上交所上市，计息日期是2019年11月22日。按照回售协议，投资者有权选择在第2个和第3个年度付息日将持有的本期债券全部或部分按面值回售给发行人。2021年11月22日和2022年11月22日也就是该债券的回售支付日。

然而，2021年11月末，联合资信突然将鸿坤地产及18鸿坤01、18鸿坤03和19鸿坤01的信用等级下调至AA-，预示着鸿坤地产的财务和经营状况出了问题。

接着，2021年12月22日，鸿坤地产公告称，已与19鸿坤01债权人达成展期协议，将于2021年12月22日，回售登记部分本金的20%及应付利息，于2022年11月22日，回售剩余80%的本金及利息。

简单来说，鸿坤地产应该在2021年12月准备好回售债券的资金，但由于资金链紧张无法全额回售，便选择了展期操作。

从鸿坤地产的资产负债表也可以看出一些端倪，2021年6月末，鸿坤地产的货币资金为30.40亿，而公司短期有息负债合计为35.99亿。在“三道红线”中，现金短债比是最容易达标的，但鸿坤地产却连现金短债比都不符合要求，说明鸿坤地产已经是一家较为危险的公司了。

03天津项目或有延期交付风险

如今，债务违约的地产商是越来越多，这便会导致出现烂尾楼的风险。而住房是民生之要，住房交付也是消费者最为关切的问题，更是政策关注的焦点。2022年，保竣工、保交付是地产行业的重中之重。然而，鸿坤地产的部分项目已经出现了停工，并有延期交付的迹象。

鸿坤集团高管贺光明曾表示，“2022年的交付工作比往年要压力大很多，不仅有来自大环境和业主的压力，还有还有来自内部的压力。”据消费日报网报道，2021年，鸿坤集团实现交付面积151.57万平方米，共计交付10523户，涉及到北京、天津、怀来、宜昌、香河、涿州等10多个项目。鸿坤集团2022年预计的交付面积将高于上一年，也就是高于150万方。

近期，多个天津蓟州区鸿坤花语业主在平台投诉称，该项目从2021年9月份开始一直停工，距离交房只有6个月时间，但还有大面积施工未完成，已有延期风险。蓟州区的相关部门回复，项目方表示因资金问题暂时不能复工。

根据备案信息，鸿坤华语的开发商是北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，鸿坤集团的实际控制人赵伟豪担任公司董事。根据天眼查，2022年3月4日，赵伟豪控制的北京合润资产管理有限公司被司法冻结2970万元。

从鸿坤地产债务展期、鸿坤金服理财不能兑付，以及赵伟豪的公司被司法冻结等种种迹象来看，鸿坤系公司的风险都比较高。目前，保兑付、保交付是鸿坤系和赵伟豪需要尽全力解决的问题。