靠“万人打新”的华润城冲业绩，华润置地还能复刻深圳销售“奇迹”吗？

出品|公司研究室地产组

文|曲奇

2021年地产板块普遍惨淡的行情下，华润置地在内房股里面表现相对强势，2021年股价涨幅7.08%，2022年至今股价涨幅近15%，逼近历史高点。股价强势的背后，与华润的销售业绩不无关系。2021年，百强房企总销售额同比下降3.2%，华润全年合同销售额3158亿，同比增长10.8%，小幅超过了3150亿的既定销售目标。

让华润置地逆市增长并超额完成目标的关键原因在于深圳“网红神盘”华润城。2021年12月，华润城最后一期项目突然入市开盘，尽管与2020年“万人打新”的盛况无法相比，华润城仍以196亿销售额再度成为全国销冠项目，深圳大区单月销售额借此达到278亿，比东北大区全年销售额还要多24亿。

在华润城的助力下，华润置地在最后关头完成了年度目标。只是，在华润城之后，华润置地还能再找到一个销售“奇迹”吗？

1.深圳大区年末疯狂冲刺

2021年，华润置地累计合同销售金额3158亿，同比增长10.8%；合同销售建筑面积1665万平方米，同比增长17.4%。华润置地2021年的销售目标为3150亿，按此计算，华润目标完成率为100.24%，是百强房企中少数完成既定目标的公司之一。

根据销售快报，2021年华润置地新增设了深圳大区，全国区域由6个变成7个。2021年，华东大区、深圳大区、华北大区的销售额位列前3，销售占比分别为23%、20%、17%。

具体来看，2021年，华东大区和华北大区量升价减，区域总销售额下滑。其中，华东大区全年销售额为736亿，同比下降7.2%，销售面积300万平米，同比增长11.5%，销售均价由2.95万元/平方米降至2.45万元/平方米，下降16.9%。华北大区全年销售额538亿，同比下降3.1%，销售面积335万平米，同比增长8.8%，销售均价由1.8万元/平方米降至1.61万元/平方米，降幅为10.6%。

2021年，华润销售额增长的区域有华西大区、东北大区、华中大区，在总销售中占比分别为12%、8%、9%。其中，华西大区全年销售额368亿，同比增长34%，销售面积289万平米，增长27%；东北大区销售额254亿，增长5.8%，销售面积213万平，增长9.8%；华中大区销售额280亿，同比增长44%，销售面积193万平，增长28%。

2021年，华西大区和华中大区量价齐升，但华西、华中、东北的增量并不能填补华北、华东这两大主力区域的销量下滑的缺口，让华润“踩线”完成销售目标的“功臣”是深圳大区。

2020年，华南大区销售额791亿，2021年，华南大区和深圳大区总销售额980亿，较2020年增长了24%。值得一提的是，2021年深圳大区销售额总计为631亿，其中12月的销售额高达278亿，占比44%。

深圳大区单月278亿销售额，比东北大区全年还要多24亿，仅比华中大区全年销售额少了2亿。最后一个月的时间里，深圳大区“疯狂”冲刺为华润置地的2021年画了一个圆满的句号。

2.曾经万人打新的“网红神盘”遇冷

2021年岁末，华润深圳大区销售额猛增的原因在于“网红神盘”华润城。

2021年12月，位于深圳南山的华润城润玺二期突然宣布入市，1024套住宅吸引1486批购房者参与选房，均价约13.2万元/平，总价1422万元—3736万元/套。尽管2020年万人打新的盛况不再，且润玺二期开盘后还有200套左右未成交，但根据每经智库数据，2021年，深圳华润城以196.7亿的销售额再度蝉联全国销冠，这正是华润超额完成年销售目标的主要原因。

如今的华润城，便是以前的大冲村。大冲村作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，它的改造始终备受各界关注。大冲村最早于1998年被深圳市政府纳入旧改计划；2002年被列为市重点村之一；2007年华润以60亿拿下大冲村项目，时任华润深圳有限公司董事长吴向东称，华润集团有意在深圳建立第二总部。

但直到2011年，大冲村改造工程才正式破土动工，约1500栋破旧建筑被拆除，2014年实现首批回迁。2011年，在大冲村的改造奠基典礼上，吴向东表示：“无论你相信或不相信，当重建完成之后，新大冲的美好程度一定会超出大多数人的想象。”

吴向东的这番话并不是妄言，占地面积约68万平米、总投资超450亿元的大冲村项目，如今已成为深圳乃至全国的旧城改造之最，给华润和炒房客带来的收益更是远超预期。

过去8年，深圳·华润城开盘5次。2014年一期开盘，均价4.75万元/平，3小时售罄；2018年三期开盘，均价8.5万元/平，摇号中签率仅约10%；2020年11月，华润城四期开盘均价13.1万元/平米。

7年时间，华润城的新房价格涨了1.7倍，而由于限价的政策，导致华润城新房和二手房价格出现严重倒挂，2019年二手房价格已经涨到12万元/平左右，2020年疫情后二手房价格一度涨到18万元/平。

严重的倒挂让新房倒手即赚500万元，这般惊人的的财富效应吸引了万人打新，华润城在2020年成为了深圳乃至全国的关注重点。

与2020年的盛况相比，2021年华润城润玺二期的开盘并未达到“售罄预期”。根据南方日报报道，为了尽快清盘，华润近期启动了全民营销的手段，全民经纪人推荐新客户购买，在华润收到购房款后即可获得5000元/套奖励。

从“万人打新”到“拉人清盘”，华润城的销售情况也反映了最近两年深圳楼市的热度变化。

3.挑战万达5年实现租金翻倍？

深圳·华润城不仅“肥”了炒房客，对华润置地的利润也有非常显著的推动作用。

2016年，华润置地毛利率33.74%，当年华润置地管理层在中期业绩会上透露，深圳湾项目一直在母公司（华润集团）注入资产名单里，成本价只有1.6万元/平方米，项目毛利率约在70%以上，非常优质。2017年和2018年，华润置地毛利率分别为40.25%、43.39%，在房企中处于较高水平。

此前，曾有媒体报道称，深圳罗湖万象城的成功是华润获得大冲村项目的主要原因之一。罗湖万象城于2004年开业，不仅是华润旗下首个“万象城”系列作品，如今也成为了深圳商业广场的名片。2020年，深圳万象城租金收入11.87亿，同比增长11.35%，评估价值由99.17亿增至110.50亿。

与大冲村旧改配套的商业广场是2017年开业的华润深圳万象天地。有统计数据显示，2019年深圳39个重点商业项目中，万象天地以38.5亿元的成绩位居季军。在2020年深圳人气最旺商业项目中，万象天地以2934万人次位居第3。根据华润置地的年报，2020年，深圳万象天地租金收入5.28亿，同比增长2.9%，评估价值由58.93亿增至63.20亿。

2019年，华润置地成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企，商业地产已成为华润置地的一张名片。2021年6月末，华润置地已开业万象系列购物中心48个，储备项目约60个。2021年，华润置地累计投资物业实现租金收入183.4亿，同比增长40.6%。

2021年3月，华润置地总裁李欣透露了公司“十四五”战略目标，到2025年华润置地权益销售额和租金收入双翻倍，再造一个华润置地，并要实现购物中心综合实力行业第一、商管保持行业第一等目标。

根据万达商管与华润置地的租金收入对比，2021年上半年，万达商管租金收入209.96亿，是华润置地的1.45倍。或许，华润实现租金收入翻倍的目标不难实现，但挑战万达商管行业老大的地位有一定难度。

2021年12月开盘的润玺二期，是深圳华润城最后一期住宅开发，作为华润城的收官之作，尽管销售上略显“遇冷”，但还是以近200亿的销售额帮助华润置地完成了年度销售目标。

在2021年地产板块普遍惨淡的行情下，华润置地在内房股里面表现相对强势，2021年股价涨幅7.08%，2022年至今股价涨幅近15%。深圳大区是华润置地的销售主力，华润城更是深圳业绩的压舱石。在华润城项目后，华润置地还能复刻“大冲村”旧改项目的销售奇迹吗？