2021地产市场回顾：销售额、融资额双下滑，土拍市场先热后冷，房企内部已分化

出品|公司研究室地产组

文|曲奇

2021年，对内地房地产商而言是比2020年还要难挨的一年。尽管年初，地产商经历了销售额大幅回暖的短暂甜蜜期，但随后密集的政策监管、融资端不断收紧、楼市销售遇冷，多重困难下，中国恒大、蓝光发展、富力地产、阳光城、中国奥园等千亿房企接连暴雷。

但从土拍市场的变化以及四季度的融资动态来看，以保利、华润、招商蛇口等央企为代表的地产商家有余粮，不断拿地；龙湖集团、碧桂园、龙光集团获得融资窗口，在12月成功发债。

显然，房地产市场正在进行一场优胜劣汰的筛选，经营稳健、现金流安全的房企或许可以在寒冬中存活下去。

1.百强房企销售下滑3%

2021年对内地房企来说是非常艰难的一个年份。一季度，销售额放量增长给大家一种地产市场回暖的“错觉”，但随后二季度销售增速放缓，下半年碧桂园、万科等主要房企连续数月销售额负增长，2021年的地产寒冬比以往任何一年都令人难挨。

根据克而瑞数据，2021年，百强房企全年全口径销售额为12.6万亿元，同比下滑3.2%，自2014年有统计数据以来，年度销售额首次出现负增长。根据上市房企披露的销售数据，2021年，中国恒大合约销售金额4430亿元，同比下降39%；时代中国合约销售额956亿，同比下降5.7%；建业地产合约销售额601亿，同比下降12%。

不过，也有一些房企2021年销售额维持住了增长趋势，在寒冬中十分难得。2021年，祥生控股合约销售额803亿，同比增长2.8%；中梁控股合约销售额1718亿，同比增长1.78%；千亿级别的房企中，绿城中国实现合同销售额3509亿，同比增长21%，无论是规模还是增速，绿城中国的业绩表现都较为突出，并且超额完成了3100亿的年销售目标。

尽管2021年初时，大部分房企都制定了一个较为保守的销售目标，甚至将销售额进行了适度下调。比如绿城中国3100亿的销售目标在2020年的基础上仅增长7%，滨江集团1200亿的销售目标较2020年还下滑了11%。但房企们还是低估了环境的严峻，以及高估了自己的推盘能力。

根据克而瑞数据，2021年百强房企年销售目标的完成率仅88%，为2016年以来最低。而2016年到2020年期间，百强房企年销售目标的平均完成率均在100%以上，整体上超额完成销售计划。

地产销售额和回款影响着房企的经营现金流，在融资端收紧的环境下，销售和回款不利不仅影响了房企投资端的拿地情况，也会影响到其债务和现金流的安全性。目前，主流房企还未披露2022年的销售目标，但根据这个数据，或许可以让外界窥探地产商对整体销售环境及自身生存持何种态度，是乐观还是偏谨慎。

2.集中供地先热后冷

2021年初，全国22个重点城市试行“集中供地”政策，每年土地拍卖不超过三次。2021年第一轮土拍，房企们情绪高涨，溢价抢地的新闻频出，但进入下半年后，第二、三轮土拍遇冷，土地流拍、甚至有些房企因“囊中羞涩”还退了地。同时，2021年的土拍更显房企内部分化，可用“国进民退”来形容。

2021年上半年，房企销售额增速高，补仓意愿较强。根据中指研究院数据，22城首批集中供地流拍率仅为6.27%，对于热门地块，房企如杀红了眼一般高溢价抢地。以杭州为例，杭州首批土拍的57宗地块中，有41宗地块触及最高价，溢价率超过29%，其中单宗地块最高成交金额为111.61亿元。

房企溢价抢地的背后，是以超低的利润率为代价。杭州首批集中土地出让中，滨江集团拿下了5块土地，成绩不俗。但公司董事长戚金兴却说，努力做到1%至2%的净利润水平。戚金兴的话瞬间引起了外界的关注。花了大力气和大价钱在杭州抢地，却只能获取1%到2%的利润，用如履薄冰来形容地产商的处境一点也不为过。

但这仅是开始，随着下半年房企销售额增速下滑，甚至出现了退地的新闻。宋都股份在杭州首批土拍中以17.83亿拍下一地块，溢价率29.9%，并缴纳了5000万元保证金。但到了7月，宋都股份却发公告表示这块地不要了，宁可损失5000万也不买地，宋都股份的困境可想而知。

到了第二轮土拍，随着楼市销售转冷，土拍市场的情绪也在降温，溢价率大幅降低，流拍率大幅提高。22城二次集中供地共有30%地块流拍，平均溢价率仅为4%。

与此同时，国企、地方平台企业成为拿地主力军，民营房企缩减投资，在土地市场鲜有斩获。根据华泰证券研报，在22个重点城市的第二轮集中供地中，央企、地方国企和民企的拿地额占比分别达30%、38%和32%，较第一轮集中供地出现5%、21%、-26%的增幅。

不过，2022年“国进民退”的现象能否延续存在分歧。浙商证券预计，国央企和城投平台将在未来继续为土地市场发挥托底作用，2022年土地市场的拿地结构仍以国企和城投为主。但中信证券却认为，资本市场可能严重高估了“国进民退”的程度，预计民企在可预见的未来仍将始终占据地产开发一半以上的规模。

3.“三道红线”下房企融资额首次下滑

融资，是房企销售、拿地之外另一个命门。

根据克而瑞数据，2021年，百强房企融资总额为12873亿元，为2016年以来最低的融资量。同时，2021年的融资额同比下降26%，2016年以来首次出现负增长。从融资数据可以看出，“三道红线”的要求下，房企融资端显著收紧。

分季度来看，2021年的四个季度，房企融资量逐渐下降。一季度，房企融资量在4000亿以上，和2020年同期相比略微下滑；但二季度融资量下滑至4000亿以下，同比下降16%；三季度融资额进一步下滑至3079亿，同比下降32%；四季度的融资仅1767亿，同比下降55%。

融资端收紧、楼市销售遇冷，整个2021年不断有房企债务违约的新闻。上半年暴雷房企有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展，到了下半年涉及债务违约或员工理财暴雷的房企更多，包括中国奥园、阳光100、富力地产、花样年、阳光城等。尤其是花样年的美元债违约事件，导致部分内资房企信用评级被不断下调，雪上加霜。

一面是高杠杆难降的房企不断暴雷，另一面则是安全系数较高、经营稳健的房企被政策支持，在年末获得了融资窗口。12月初，银保监会表示，现阶段根据各地不同情况，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。此外，证监会和银行间交易商协会也有消息传出，将支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。

随后12月，龙湖集团、碧桂园、龙光集团三家民营房企成功发债。龙湖公开宣布发行2021年度第一笔中期票据，发行规模不超过10亿元；12月13日，碧桂园发行了一笔2.84亿元、票面利率5.5%的供应链ABS，12月15日面向专业投资者发行10亿元4年期公司债券，票面利率6.3%；12月27日，龙光集团向合格投资者成功发行6.65亿元资产支持证券CMBS，发行期限12年，票面利率5.2%。

近期，安信证券首席经济学家高善文公开表示，“随着政策的明显调整和转折，我个人认为，房地产行业的最坏时刻已经过去了，流动性危机将得到有力控制，房地产行业在很大程度上可以避免此前大家所担心的硬着陆。”

或许，2022年政策对房地产市场的监管将较2021年略宽松一些，但房地产商内部的继续分化是难以避免的，经营稳健的房企或许能得到更多的资源支持，一些债台高筑的房企恐怕难以避免被淘汰出局。