房企销售遭遇8月寒：碧万恒融集体下滑超25%，奥园富力减少拿地保现金流

出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

“今年下半年的销售压力很大，”融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上坦言，“下半年市场会很惨烈。”根据融创最新披露的销售数据，2021年8月，融创销售额450.6亿，同比下降29.8%。

销售额下滑不仅是融创一家遇到的难题，根据克而瑞统计，2021年8月，百强房企中近7成企业单月销售额同比降低，其中26家同比降幅超30%。孙宏斌的话道出了地产行业的困境，而“三道红线”和40%投销比等政策下，中国奥园和富力地产等房企早在上半年就已减少拿地投资，保现金流降负债。

碧万恒融8月销售额下滑25%以上

尽管7、8两月是房企销售的淡季，但多家头部房企的销售额同步下滑还是比较罕见的。根据东亚前海证券的研报，2021年8月，TOP10房企的全口径销售额为3343亿，同比下滑19%，环比7月下滑12%。

2021年8月，前十强中销售额增长的仅有保利地产和绿地控股两家，增速仅有7%；中海地产和金地集团的下滑幅度相对较小，分别为13%和12%；碧桂园、万科、恒大、融创、华润、招商蛇口的跌幅较大，均超过25%。

以头部的碧万恒融为例，4家房企中，万科7、8两月的下滑幅度最大，2021年7月，万科销售额515亿，同比下降13%；8月销售额370亿，同比下降37%。TOP4之中，仅有碧桂园7月销售额没有下滑，但也仅仅是与去年同期持平，维持在543亿。然而到了8月，碧桂园销售额仅452亿，同比下降26%，环比也下滑了17%。

与上半年相比，7、8两月楼市明显“降温”，不仅仅是受销售淡季的影响，也因为房企2020年上半年受疫情的影响较大，上半年销售额基数较小。此外，2020年下半年，房企货值较多、且加大了推盘力度，使得下半年的基数较高，这导致房企2021年的销售额增速呈“高开低走”的特点。

以融创中国为例，融创2月的销售额增速高达172%，4月到6月的销售增速尽管仍处于高位，却呈逐月下滑的趋势，分别为62%、57%、45%，7月和8月同比负增长。孙宏斌在业绩会上说的“今年下半年销售压力很大”并非戏言，而是地产行业在多重压力下的真实心声。

下半年的市场或许会很惨烈

在融资端收紧的环境下，销售额下滑、回款减少将会对房企的现金流带来更大的挑战。孙宏斌认为，“2021年的市场特别像2018年，上半年销售好贷款难，下半年贷款难销售下滑。2018年也是资金紧，下半年压力大。所以今年下半年市场会惨烈。”

为了应对下半年市场的下滑，旭辉控股董事局主席林中则表示，要增强全员营销，提高销售去化，减少库存。2021年前8个月，旭辉销售额1771亿，同比增长38%，2650亿的年销售目标完成了67%。

不过8月份，旭辉销售额200亿，同比下降22%。2020年后4个月，旭辉销售额总计为1026亿，旭辉若想完成2650亿的目标，今年最后4个月其销售额跌幅至少要控制在15%以内，接下来的金九银十很关键。

但2021年以来，部分城市按揭额度较为紧张、按揭利率有所上升，让部分有意向购房的人产生了观望情绪。正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋坦言，“从5、6月份开始，尤其是6月份开始，随着调控政策密集加码，包括部分城市，尤其部分城市受疫情影响，整体销售市场受到一些影响，包括客户的观望情绪也产生了。”

但对于全年1500亿的销售目标，正荣管理层颇具信心，并认为随着正荣新货陆续上市，市场会迎来另一波销售高峰。2021年前7个月，正荣销售额943亿，同比增长35%，已完成目标的63%。

但克而瑞研究院认为，在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。中国奥园执行董事马军也表示，“目前在金融政策管制上，无论对于开发商的融资，还是客户居民的贷款，收紧的态势对行业造成了一定压力。”

2021年最后4个月，是否会如各家房企所愿再来一波销售高峰，或许需要房企自身、金融机构以及购房者的合力。

奥园富力减少拿地保现金流

房企的流动性和安全性是行业关注的重点，下半年销售压力增大后，部分房企打算降低拿地投资。雅居乐在8月的中期业绩发布会上提出了“以销定产”的供货节奏。融创中国2021年上半年的投销比为38%，接近40%的上限，孙宏斌称下半年目标是20%，争取2021年买地指标占权益销售额30%以下。

一些负债高的公司，上半年就已经鲜少拿地了。比如中国奥园，2021年上半年，奥园新增权益地价约42亿，根据克而瑞数据，这家销售排名TOP30的房企，上半年拿地排名掉到100名以外，去年同期还排在第35位。

2021年初，奥园管理层曾说，为应对“三条红线”，未来会加大回款力度，严控拿地支出，以增加现金流，降低负债。2021年6月末，中国奥园净负债率80.7%，剔除预收款后的资产负债率78.5%，现金短债比1.3倍，目前踩中了一道红线。

债务问题更为严重的富力地产，2021年上半年只新增了4幅土地，新增权益可售面积仅55.5万平方米，投销比仅为4%，公司称减少买地是为了保障充足的流动性。2021年6月末，富力地产现金短债比约为0.55，剔除预收款的资产负债率约为75%，净负债率约为123%，全部触及“三道红线”。

显然，富力地产需要解决的头等难题就是降低负债率，让“三道红线”达标。富力地产的管理层表示，计划在2021年到2023年实现“三道红线”每年降一条。但富力地产的负债率已经影响到了它的企业评级，9月3日，国际评级机构穆迪将富力地产评级列入负面观察，评级从B1下调至B2。

房企融资收紧，下半年销售压力增大后，一些现金流紧张、负债高的公司，或许更应该严控支出，降低流动性的风险。（完）