金地集团销售额和利润“虚胖”，凌克交得2020年的答卷亮眼吗？

出品丨公司研究室

文｜曲奇

金地集团董事长凌克的年薪，在A股地产公司董事长中排名靠前，Wind显示，2019年位于第4，仅次于金科股份的蒋思海，中南建设的陈锦石，万科的郁亮。2020年，凌克年薪943万，比2019年小幅下降了36万。

每年，凌克都会在年报中发一封《致股东》信。面对2020年房地产行业所处的艰难环境，凌克在信中写道：2020年为股东交上了一份亮眼的答卷。

凌克的答卷亮不亮眼，要分两面来看。在负债端，金地“三道红线”一线未踩，是个优等生。但是利润端，金地有盈利走弱的趋势，毛利率骤降7%，净利润增速3.2%，较2019年回落21个百分点。

毛利率骤降7个百分点

凌克曾坦言，每年交年报的时候都觉得诚惶诚恐的，因为压力很大。2020年的股东信，凌克自信地写道：“为股东交上了一份亮眼的答卷”。

2020年，金地集团销售额2427亿，同比增长15%；收入839.82亿，同比增长32.42%；归母净利润103.98亿，同比增长3.20%，规模和利润双增长。

但拆开来看，2020年，金地收入增速32.42%，较2019年增长7.33个百分点；归母净利润增速3.20%，较2019年回落21.21个百分点。收入加速增长的情况下，净利润增速显著放缓，也预示着成本增速加快，金地的钱都花在哪了？

2020年，金地成本561.69亿，同比增长49.65%，高于32.42%的收入增速。过高的成本导致毛利率显著下滑，由40.50%下降至32.86%，减少了7.64个百分点。

2020年，地产公司的毛利率下滑是行业共性，新城控股就曾在业绩会上谈到毛利率下滑的问题，他们指出这是由16、17年拿地成本过高所致。

地产公司拿地、销售和结算的周期具有错位性，比如16、17年行情好的时候，当时拿地价格高，新房销售均价也上涨，卖的又是之前低价买来的地块上的房子，结算时毛利率自然增长；反过来，近两年受政策调控，销售均价增长放缓，卖的又是高价买来的地，导致毛利率下滑。2015年以来，金地的毛利率先增长后下滑，2018年最高曾达42.68%。

然而，2018年，金地全年拿地额1000亿，拿地面积1072万平方米，对应的拿地均价为9328元/平方米，较2017年增长21.3%。金地2018年高价买的地恐怕还要花一段时间去消化。考虑到2021年以来，地产建筑成本中的钢筋、水泥价格上涨，以及还可能继续地上涨趋势，金地以及地产行业的毛利率大概还会继续承压。

“虚胖”的规模和利润

销售额一直是衡量地产公司规模大小的重要指标，金地2020年财报中提到，公司追求总规模和利润总额持续均衡增长。

作为曾经的“招保万金”的一员，金地在发展路上被万科、保利甩开了一大截。2012年，万科、保利的销售额分别为1412亿、1017亿，而金地只有342亿。

为了重回头部梯队，金地在2014年提出“加快周转、做大规模、提高ROE”的经营导向。自此金地的规模实现了快速扩张，两年时间达到千亿规模，五年时间实现双千亿规模。2014年到2020年，金地销售额年复合增长率30.6%。

金地实现规模快速扩张的主要方式之一，便是与其他地产商合作开发项目，降低权益占比。2015年，金地权益拿地面积在总拿地面积中占比只有39%，较2014年骤降31%。2016年至今，金地权益土储占总土储比例一直维持在50%左右。中指研究院报告显示，2019年代表房企土地储备权益占比60%，金地的权益土储占比在行业中偏低。

与其他房企合作，这样做既可以分散风险，还可以用较少的金额撬动较大的规模。不过，这同样会导致销售金额中权益占比低，利润要被合作公司分走一部分，总规模和总利润均有“虚胖”之嫌。

2014年以来，金地的年报中从未公布过权益销售额以及销售回款数据，有行业分析人士认为，权益占比低会导致回流到公司的现金少。

根据过往的数据，2017年金地房地产结算收入336.6亿，较上年下降35.6%。然而，2012年以来，金地的总销售额持续增长，2017年结算收入的下滑，或许与2015年拿地的权益占比过低相关。

至于总利润方面，2020年，金地净利润总额152.41亿，同比下滑1.45%。此外，2017年到2019年，金地少数股东净利润增速分别为16%、52%、35%，归母净利润增速分别只有9%、18%、24%。土地储备中偏低的权益占比，虽然帮金地实现了规模上的增长，但上市公司股东并没有占到太多便宜。

进一步提升ROE有难度

阳光城执行董事长朱荣斌曾说，房企的规模、利润与债务这三个指标，就好比一个“不可能的三角”，从理论上是不能完全兼顾的。

房企很难做到“两手抓”，既要规模和利润增长，又要让负债平稳。过去几年，金地集团的规模和利润在增长，有息负债及负债率也随之增长。

2020年末，金地剔除预收款项后的资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，非受限现金短债比为1.21，“三道红线”一线未踩，属于“绿档”房企。凌克在业绩会上称，金地历史上从未突破过“三道红线”指标。但需要注意的是，剔除预收款后的资产负债率与70%的红线仅一步之遥。

此外，2020年末，金地有息负债规模为1130亿，较2019年末增长19.2%，超过了“绿档”房企15%的有息负债规模增速。金地管理层说，未来将会把债务增速将控制在15%之内，管控负债规模的增长。

2020年，凌克在一个直播论坛上说，以往那种依靠高杠杆、高周转在短时间内规模爆发性增长的年代已经过去。在毛利率和净利率下滑的行业趋势下，提高表内外负债已很难大幅提高房企收益。

金地2020年财报中提到，“2021 年，公司将提升住宅开发主营业务的经营效率，提升盈利能力，从而进一步提升ROE。”2020年，金地加权ROE18.55%，较2019年下滑1.59个百分点。

总体来看，金地是一个债务管控的优等生，但当周转达到极限、融资增速受限，且行业净利率下滑的大环境下，金地想进一步提高ROE颇具挑战。