安居客：IPO路上的假房源泥潭

出品丨公司研究室

文｜淮上月

58同城的CEO姚劲波最近有点尬。

4月10日中午，姚劲波在微博上炮轰贝壳找房将“二选一”包装成自愿，涉嫌行业垄断，建议监管处罚贝壳40亿。结果微博评论区“翻车”，跟风抨击贝壳的少，吐槽58同城旗下安居客假房源的多。

之前的4月8日，安居客向港交所递交了上市申请。公司研究室注意到，安居客在招股书里表示：“用户前来我们平台的主要原因之一是我们的房源信息全面且真实。”这句话遭到不少质疑，姚劲波炮轰贝壳后，更是引发网友热议。

虚房虚价空欢喜

安居客上面存在假房源吗？这一点毋庸置疑。

事实上这个问题由来已久，在被58同城收购之前，安居客就曾因假房源遭到不少投诉。

在京城从事房地产中介多年的经纪人告诉公司研究室，中介平台出现假房源很难杜绝，包括链家都出现过假房源，只不过安居客这一问题更加突出而已。

公司研究室注意到，媒体上关于安居客假房源的报道已持续多年，东南西北几乎各地都有。

2018年3月12日，东方今报·猛犸新闻报道称，“安居客：6套房无一真实，‘安选房’也不保真”。东方今报“天天3·15”报道组记者在安居客网上查找了6套价格和视图优质的郑州房源，并逐一打电话核实，结果就一套房子能看，也与网上发布的信息出入很大。连平台打出的“安选房源、假一赔百元” 广告都不保真，中介说“只是网站自己打上的标签”。

2019年3月15日，新京报报道称，“房产中介乱象：安居客和58同城多套房源共用一套照片”。“我们会找一些精装房屋图片，标上较低的价格来吸引客户。”一名房产经纪人对发布虚假房源的“初衷”直言不讳，并称这是行业内的普遍行为。

2020年4月，河北电视台都市频道在石家庄市开展虚假房源调查，记者从安居客网站搜索华药一区高层住宅，结果发现，同一套房源图片，竟然出现了三套房源。河北电视台调查后的报道称：“安居客上看房 虚房虚价空欢喜”。

现身违法违规7大典型案例

对于安居客等中介平台上存在的虚假房源现象，不止消费者反映强烈，有关部门也进行过整治。据公司研究室不完全统计，自2018年以来，北京、上海、广州、杭州等多个城市的住建部门，都曾针对58同城及安居客假房源问题做过约谈、通报。

2018年8月9日，北京市住建委等部门集中约谈了58同城、链家、房天下等房源信息发布网站，要求各网站清理虚假房源、规范信息发布，并于9月1日前完成整改。

不过，有媒体在整改到期日后调查发现，部分被约谈网站未完全按照要求整改。58同城、房天下等平台还可以个人名义发布未经证实的房源，蛋壳、21世纪不动产等中介机构的经纪人则在58同城发布虚假房源。

2019年12月，三亚市住房和城乡建设局官网发布了《关于对58公司违规发布房源情况的通报》。通报称，58同城、安居客等未能有效履行平台监管责任，导致平台上长期大量存在出租“保障性住房”，虚假房源信息，从事房地产经纪业务的“黑中介”内容（未办理房地产经纪机构备案证，在网上发布租赁房源）。

2019年下半年，住建部、发改委、公安部等6部门联合开展了整治住房租赁中介机构乱象的行动。当年11月4日，六部委集中公布了7起违法违规典型案例，其中的第二例即为“上海‘安居客’网站发布虚假房源信息”。

2020年底，上海市房地产交易中心发布二手房交易新规，在交易里新增二手房房源核验环节，文件要求所有房产中介从2020年2月15日起不得挂售虚假房源，必须明码售房，否则就会暂停网签密钥。结果，安居客的主要竞品链家，竟然在3月19日一夜蒸发20000多套房源。

流量生意成假房源温床？

其实，对于自家APP上的假房源现象，安居客不是不清楚。

虽然在上市招股书里称客户看好自家房源全面且真实，但安居客也在招股说明书里提示：“我们无法向阁下保证我们平台所载的所有数据均属真实、准确及最新。尽管我们已进行核实程序，但经纪人、房产卖家及买家发布的信息在各方面未必属准确及最新。”

既然每家平台都有审核机制，中介为何能随意将虚假房源挂上？

针对媒体的相关追问，安居客一位工作人员曾表示，平台主要提供房源信息展示服务，对于上传房源的经纪人和经纪公司会进行资质审核，房源会进行筛选抽查。“如果发现问题，用户可以通过APP进行投诉，我们会进行相应的处理，根据不同程度进行相应的处罚。我们的系统在不断升级，将会对平台存在问题的房源从技术手段进行屏蔽。”

换句话说，作为平台，安居客没有办法杜绝假房源，充其量是依靠技术手段屏蔽，或根据相关投诉进行处罚。

一位在京城房产中介圈深耕多年的业内人士对公司研究室坦言，“指望安居客这样的流量平台对虚假房源打假，无异于与虎谋皮。平台做的就是流量生意，登录平台的中介当然是越多越好，哪里会主动清除假房源呢！”

据他介绍，中介登录安居客发信息，那是要缴纳端口费的，起码要购买一份基础套餐，每月至少1000元，可以发布40来套房源。想在APP首页或分类频道首页上露脸，那要另外缴费参与竞价排名。中介花了钱打广告，当然希望有效果，能最大限度吸引客户点击。这就容易引发中介P图、移花接木等造假动机。

因短视被贝壳甩开600亿收入

2015年，安居客和赶集网同时加入58同城，那时候，58系是有能力整合房产信息，清除假房源乱象的。但它们没有这样做，而是像一群结了伙的草莽，一起来掠食互联网红利。

正是这种掠食者的短视，让58系陷入对流量生意的依赖；虽然成为目前国内最大的房地产中介流量平台，但虚假房源的泛滥，也让安居客等品牌美誉度大为受损。

数据来源：极光大数据《2020年四季度极光移动互联网行业数据研究报告》

2017年11月，背靠链家的贝壳找房成立后，分流了58系的不少客户，成为其最大的对手。不过，贝壳找房的核心模式在于赚取佣金，而不是依靠流量收费，加之大力拓展新房交易，在悄然间拉开了与58系营收的差距。

对比安居客招股书与贝壳找房年报，公司研究室发现，2020年，贝壳找房的营收705亿，其中新房交易占比已经过半；而安居客同期收入仅62亿，在线营销服务也就是流量费占比高达98.9%。前者营收是后者的10倍还多。

虽然安居客保持了连年盈利的纪录，但贝壳找房2020年也已经扭亏为盈，客观地说，这两个曾经棋逢对手的老冤家，目前已不在一个量级上。

之前有消息说，安居客2014年第一次上市计划搁浅，主要就是因为竞价排名收费模式。这个模式也是平台虚假房源信息泛滥的根源。

时隔7年后，安居客再度寻求上市，虽然跃居国内最大流量平台，但营收已被贝壳系远远甩开，虚假房源现象也没有根治，无论姚劲波炮轰贝壳垄断或玩出其他什么噱头，估计IPO路演时的故事都不怎么好讲。（完）