鸣镝 | 十面围剿经营贷，炒房客们慌不慌？

编辑 | 林芽

图源 | 网络

“房子是用来住的，不是用来炒的”

炒作学区房、经营贷入楼市……楼市违规行为时有发生。3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严打经营贷违规进楼市。

此前，北上广等多个城市也发布针对楼市的调控政策，严查经营贷违规流入房地产领域行为，让炒房客们夜不能寐。

经营贷变身炒房资金新路径

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

经营贷已存在多年，为何这两年出现异化，甚至成为楼市过热的推手？

经营贷与房贷之间的利率差是关键所在。

个人经营贷款利率此前通常为4%左右,而同期的房贷利率普遍在5%至6%区间。在2020年，为支持疫情下中小微企业资金周转，银行等金融机构大幅降低小微企业的贷款利率。据了解，不少银行的房抵经营贷利率降至4%以下，个别优质企业甚至能拿到低至3.65%的利率，利率差直观可见。

经营贷成为了助推多地楼市上涨的资金源，对利率“敏感”的贷款中介，马上盯上了这一利率差所带来的套利空间。“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”，一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。

据悉，在沪深等地，购房者只需花几千元就能通过中介购买一家成立一年以上的公司，只要购房者名列公司前三大股东，且名下有房产，就能以房产为抵押物，向银行申请经营贷。

部分银行对经营性贷款借款人主体资质审核不严，未穿透式核查贷款资金流向，这也纵容了资金中介、房产中介的违规行为，让炒房者轻易获得了低成本的资金。

多方主体利用渠道的便捷性和信息的通达度，将楼市变成了“冒险家们的乐园”。而那些努力凑首付的刚需购房客们，却还在楼市里望眼欲穿地等候购买自住房的机会；那些真正需要“解渴”的中小微企业们，也可能还在苦苦挣扎。

多地对涉房资金“精准调控”

日前，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市陆续展开。各地监管部门也陆续公布经营贷流入楼市的调查情况，严查力度空前。

3月23日，北京银保监局针对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元。  

上海银保监局表示，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示，经排查，截至3月16日，发现广东辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。 

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。 

在这一系列“围剿”活动中，有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影。涉嫌违规的操作方式，包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

全面围剿，楼市迎来强监管

“堵截”经营贷炒房，对于任何钻空子的投机行为，都应严格查处、严肃处理。

此次，三部门联合发布《通知》，将更有利于堵住漏洞。

《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

后续，有关部门将依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用经营用途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

相比钻政策漏洞获得的收益，事后面临处罚的更大，很可能“赔了夫人又折兵”。

炒房客们，还敢炒房吗？