张亚东执掌3年，绿城中国或掉入规模陷阱，管理层动荡依旧

出品｜公司研究室

文｜曲奇

内地房企中，因管理层动荡不安，导致规模掉队的公司，绿城中国要算一个。

3月21日，绿城中国发布2020年财报的前一天，突然发布一则执行董事免职公告，还特意提到，董事之间的内部存在不和。无论是宋卫平时期，还是张亚东时期，绿城的管理层动荡一直在上演。

2020年，绿城中国收入657.8亿，增长6.8%，归母净利润38.0亿，增长53.1%。但市场对这个成绩并不买账，财报发出后，绿城股价连跌3天，跌幅达18%。

管理层动荡只是冰山一角

张亚东代表中交集团接管绿城中国3年后，公司管理层的动荡还未结束。

3月21日，绿城中国发布了一则执行董事免职公告，中交系的刘文生被免去执行董事、提名委员会及薪酬委员会成员职务；中交系的周连营被免执行董事职务。公告中写到，周连营曾对一名董事有意见，经公司审核后，该意见被认为与事实不符。

这则公告发布前，绿城中国的董事会名单中，包括张亚东、刘文生、郭佳峰、周连营、耿忠强、李骏6名执行董事。除郭佳峰和李骏外的4人皆来自中交，李骏虽然是“老绿城人”，但他的另一个身份却是中交的一致行动人，只有郭佳峰才是真正的“老绿城人”，宋卫平的股权代表。

3月22日，绿城中国委任中交系的吴文德和洪蕾为执行董事，管理层仍由中交系主导。而周连营究竟与哪一位董事有分歧，是“老绿城人”还是中交系的人，外界并不知晓。这一次绿城中国的人事变动，只是近年来的冰山一角。

2014年，绿城面临资金链面临断裂危机，引入战略投资者融创。这场联姻仅维持了100多天，就因双方经营理念不同，以宋卫平单方面反悔而告终。“融绿之争”导致绿城股东和管理层动荡，带来的影响是，次年绿城销售额、收入、利润大幅下降。

2014年12月，绿城迎来了自己的“白衣骑士”中交集团。中交以60.13亿港元的对价，从宋卫平手中收购24.288%股份，与九龙仓并列成为公司第一大股东。2015年5月，中交继续追加投资，成为绿城单一大股东。

中交对绿城并非简单的财务投资，入股只是中交接管绿城的序幕。2018年，张亚东以中交代表的身份空降绿城，担任公司行政总裁。2019年7月，绿城创始人宋卫平辞任董事会联席主席，彻底离开绿城管理层。同时，张亚东身兼董事会主席和行政总裁，代表着中交正式全面接管绿城。

2014年到2017年，绿城因股东动荡错失了一轮房地产上升周期，被碧桂园、融创等后起之秀接连超越。

2020年3月，张亚东说，“人是现在最关键的节点，对人的建设或是未来重中之重。”但是，张亚东主管绿城近3年，公司管理层的动荡还在上演。

绿城或掉入“规模陷阱”

3月22日，绿城中国发布财报后，股价连续3日下跌。3月25日收盘，公司股价9.65元/股，较22日收盘价，跌幅达18.6%。

2020年，绿城实现合同销售金额2892亿，同比增长43%，超额完成了2500亿的年度目标。根据克而瑞的排名，2020年绿城的销售额位列行业第8，且增速高于前7名中的任何一家公司。

张亚东上任后，绿城重启规模化，销售额加速增长。但绿城规模的扩大似乎与张亚东预期不符，也让绿城陷入了规模陷阱之中。

2020年，绿城2892亿销售额中，房地产开发销售额2147亿，同比增长58.6%，占比74.2%；代建项目销售额745亿，同比增长12.2%，占比25.8%。

2020年，绿城中国收入657.8亿。其中，以代建业务为主的项目管理收入只有16.2亿，占比2.4%；分部业绩59.8亿，项目管理贡献了4.2亿，占比7.1%。代建项目帮绿城做大了规模，但对收入和利润的提升，实际作用并不大。

除了代建，绿城冲规模的另一个办法是与其他房企合作开发，降低项目的权益占比。2020年，绿城操盘的2147亿合约销售额中，归属绿城的权益销售额只有1194亿，权益占比55.6%，较2019年下降1.1个百分点。

根据克而瑞数据，TOP20房企中，10家房企权益占比在70%以上，8家房企权益占比在60%到70%之间，仅旭辉集团和绿城中国低于60%，分别为58.0%和55.6%。

由于权益占比低，导致绿城少数股东利润持续增长。2018年到2020年，公司少数股东净利润分别为13.7亿、14.6亿、19.7亿。

2020年初，张亚东提出“2025年冲刺5000亿销售额”的目标。在这个规划中，张亚东称，压低房地产开发板块增速，绿城保持15%的增速，2025年完成3500亿销售额；房地产代建板块完成1500亿销售额。

近期，张亚东表示，2025年房地产开发的销售目标为4500亿；代建项目仍为1500亿。需要注意的是，绿城代建项目销售额增速逐年下降，若以2020年12%的速度发展，想要在2025年完成1500亿的销售目标，略难。

实际上，2020年，绿城又走回了卖房的老路，房地产开发销售额同比增长58.6%，较2019年提高24.8个百分点。或许，这也是张亚东将地产开发销售目标提高到4500亿的原因。

永续债顽疾难解

张亚东上任后，将绿城分为三个阶段，2020年前为“康复期”，2020年到2022年为“健身期”，2023年到2025年为“加速期”。已进入“健身期”的绿城还未“康复”。

对照“三道红线”标准，2020年末，绿城剔除预售款的资产负债率71%，净负债率66%，现金短债比2.0。数据上看，仅剔除预售款的资产负债率小幅过线，处于监管划定的“黄档”房企之列。

绿城的债务情况看起来不错，实际上是美化后的。2020年末，绿城中国的永续债规模为206.2亿，较2019年末减少6.1亿。永续债“明股实债”的属性，可以降低负债率，却也因要支付利息，严重侵蚀公司的净利润。2020年，绿城对永续债派息13.2亿，同比增长2.8%。永续债规模下降，但分配的利润在增多。

绿城中国2020年的业绩会上，执行总裁耿忠强将永续债形容为一把双刃剑。他表示，永续债全部用于集团的投拓，用于经营发展，在某种程度上，永续债亦优化了集团资本结构，取得了更大的融资空间，更大地支持了公司的发展。

同时，耿忠强也认同了永续债侵蚀利润的观点，“因为永续债，确确实实我们要支付一部分成本，2020年，境内永续债的利率6.07%，全年永续债的利率为7.12%，这是我们使用永续债的代价。”

融资环境收紧，耿忠强称，绿城发展的应对之策包括主动控制债务规模、提升销售汇款、合理排布投资计划、提升运营效率，以及严控各项费用的支出。

提升运营效率，也就是高周转。宋卫平时代，绿城以品质闻名，求质不求量。张亚东时代，绿城选择了高周转。张亚东提出“5912”的周转目标，即5个月开工、9个月开盘、12个月现金流回正。

最近几年，杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城理想城等项目，因为外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等问题登上中国房地产报发布的百强房企项目工程质量黑榜。2020年3月，据杭州楼市头条报道，在绿城的大本营杭州，众多业主冒雨维权，部分人却连门都没进去。

张亚东从2018年5月空降绿城，到一年后卸去在中交的一切身份，变成一个纯粹的绿城人管理公司。如何平衡规模与利润、高周转与房屋品质，是张亚东需要解决的难题。如今，在绿城待了3年的张亚东，需要成绩向中交、向市场证明自己的能力。（完）