看挣扎中的泛海，房企转型金融业是一条好路子吗？

最近“神秘的泰山会”被曝解散了。几乎与此同时，民生财富被曝出旗下尊系列产品出现逾期，民生财富是上市公司泛海控股旗下的控股子公司，而泛海控股的实控人卢志强是泰山会的元老。

卢志强及其背后泛海控股的投资帝国，近几年在“去地产化”的路上出现种种危机：债券违约、信托产品爆雷、百亿资金池待清、转型业务发展缓慢。近些年，高负债、转型成为房企的新常态，但成功者寥寥。一边去地产化，一边转型金融，深陷泥潭中的泛海控股，也很难成为房企转型的成功样本。

民生财富疑似承接民生信托坏账

媒体报道，民生财富开始出现逾期的产品为民生财富尊逸9号投资基金，1月15日到期，民生财富销售对外的口径是“延期半年，泛海正在处置资产”。

目前，从民生财富APP上已经看不到“尊系”产品，底层资产投向不清晰。有媒体曝出，民生财富旗下尊系产品为类资金池，投向为民生信托产品。也就是说，民生财富尊系很可能承接民生信托的坏账。

值得关注的是，据知情人士透露，民生财富尊享系列资金池2021年1月8日后本金全部展期6个月，2021年1月14日民生信托到期资金池却当日兑付。

民生财富和民生信托同属泛海控股旗下，显然，对于民营金控而言，信托金融牌照更为重要。泛海控股这样做怕是有弃车保帅之意。

民生财富是在中国基金业协会备案的私募基金，但并没有独立的基金销售牌照。基金销售牌照即指证监会颁发的从事基金销售业务的《经营证券期货业务许可证》。

有金融从业者称，民生财富因为没有基金销售牌照，只能打擦边球代销民生信托产品，代销其它二级市场私募和股权产品的业务都很一般。

民生财富尊系列存量规模265亿元，此前曾流传一份泛海集团的名为“组合投资资产处置专题报告”内部邮件。该报告显示：民生财富资金池是目前市场中最大的私募资金池之一，并要求民生尊基金2020年6月底存量规模不得高于185亿元，2020年底存量规模不超过140亿元；2021年6月底存量规模不得高于60亿元，2021年底存量规模必须为零；2020年将单一项目清零。对于民生财富来说，这些要求恐怕难以实现。

泛海控股又卖酒店等物业

面对债务缠身，泛海控股只能“卖卖卖”。

1月26日晚间，泛海控股发布对外担保公告，公司控股子公司武汉公司拟将所属武汉万怡酒店、宗地 14B 地块商业以 5.45 亿元的价格转让给信达金融租赁，可抵债务（含利息及交易所产生的费用）为 5.45 亿元，公司将就上述交易提供保证担保。公告称是为了缓解子公司资金压力，改善泛海控股现金流。

据数据显示，泛海此次转让的面积最少约为3.2万平方米，折算下来，每平方米价格为1.5万元。

而在2021年初，泛海出售的武汉中央商务区约有17.52万平方米，每平方米评估价格约为1.68万元。武汉的CBD，地理位置相对优越，链家网挂出的泛海国际芸海园每方平米3.3万元。

地价卖得一次比一次便宜。武汉中央商务区是泛海的核心资产，对于泛海控股而言，卖地套现可以一定程度上减轻泛海的债务压力。位于武汉CBD核心区的武汉中心大厦疑似被抵押又被融资。

民生信托在2020年底最后的三个月被曝出有多个信托项目出现延期，其中包括至信516号证券投资集合资金信托计划、至信681号中集车辆IPO投资集合资金信托计划、至信828号铂首商业地产集合资金信托计划。相关材料显示，至信828号募集不超过20亿元资金，资金投入一家名为“武汉铂首置业有限公司”的企业，这家铂首置业再拿资金去收购“一二线城市商业地产”。

天眼查显示，武汉铂首置业的股东为民生信托和武汉裕馨置业，其中武汉裕馨由北京盈生创新科技有限责任公司与晶辉投资有限公司共同出资设立（持股比例均为50%）。北京盈生创新与卢志强的民生资本、泰山会另一个元老史玉柱的巨人创投有着密切联系，三者曾于2017年组团投资后来爆雷的P2P团贷网。

（图片来源于网络：至信828号推介材料中关于武汉项目的描述和配图）

至信828号没有给出明确的收购标的，其中的武汉项目和武汉中央商务区项目高度重合，但2019年12月30日，泛海控股武汉中央商务区宗地16A、C、D、E、F及武汉中心大厦提供抵押担保，向民生银行融资23.3亿元。

同样的这栋楼，作为底层资产，一方面进行抵押融资，一方面进行信托融资。而至信828号已经延期了。

短期偿债能力下降

业内人士认为，泛海出售核心资产，也是为了进一步去地产化。但1月20日，泛海控股公告称，此次拟以23.64亿元转让民生证券约13.49%股份，转让完成后，公司对民生证券持股降至约31.03%，但不会导致公司失去对民生证券的控制权。金融业已经是主业的泛海却转让了民生证券的股份，不合情理的背后是其债务压力。

公开资料显示，泛海控股创立于1988年，以房地产、金融、能源、综合投资、资本经营为核心业务，如今总资产1827亿。2014年初，泛海控股宣布向金融、地产综合性控股公司转型，年底便并购民生证券。目前根据泛海控股2020年半年报显示，当期营收54.6亿元，同比增长11.01%，金融业务营收占比已经接近95%。这样的营收结构表明，泛海控股通过地产资金支撑金融布局接近完成。

截止2020年9月末，泛海控股的总负债高达1445亿元，资产负债率为79.06%，这是自2014年以后，泛海控股的杠杆率首次回落在80%以下。同时，泛海控股的短期借款及一年内到期的非流动负债达250.4亿元、长期借款达291.3亿元。同期，泛海控股的账面货币资金188.7亿元，短期偿债资金缺口61.7亿。

再看其流动比率、速冻比率，截至2020年9月30日，泛海控股的速动比率比例为75.5%，流动比率为1.38。因此，泛海控股的短期偿债能力并不强。事实上，其流动比率指标从2016年就开始下滑。

2019年，泛海为解决债务问题，不得不频卖地回血，出售上海董家渡项目和北京泛海国际居住区1#地块项目、出售美国旧金山First Street和Mission Street的相关境外资产。2020年疫情黑天鹅，使得其武汉核心地产业务受较大影响，上半年经营现金流出现了负数。

（泛海控股营收）

2016年后起，泛海控股整体业绩就呈现疲软状态。最新三季度业绩公告称，2020年前三季度营业总收入约92.29亿元，同比增长11.01%；净利润为-6.12亿元，同比下降124.55%。

数据显示，泛海控股转型业务增长缓慢，带来的利润贡献也十分有限。金融业务板块上，仅信托业务毛利率能比肩地产，2019年为54.4%。同期，证券业务毛利率为20.08%，保险业务毛利率仅1.59%。

2020上半年，泛海控股信托业务板块、保险业务板块毛利率均下降，信托下降至41.22%，保险仅有0.72%，只证券业务升至32.13%。